A Ficha Técnica da Habitação

A Ficha Técnica Habitação (FTH) é um documento descritivo das características técnicas e funcionais do prédio urbano destinado à habitação.

Este documento estabelece um conjunto de mecanismos que visam reforçar os direitos dos consumidores à informação e à protecção dos seus interesses económicos no âmbito da aquisição de prédio urbano para habitação, bem como promover a transparência do mercado.

O Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de Março estabelece os requisitos a que obedecem a publicidade e a informação disponibilizadas aos consumidores aquando da aquisição de imóveis para habitação e a Portaria n.º 817/2004, de 16 de Julho aprova o modelo da ficha técnica da habitação. Este diploma abrange os prédios destinados a habitação, edificados depois da entrada em vigor do RGEU – Regulamento geral das edificações urbanas (7 de Agosto de 1951) e cuja licença de utilização tenha sido requerida a partir de 30 de Março de 2004.

Desde 16 de Agosto de 2004 que os notários têm de se certificar da existência da Ficha Técnica da Habitação e de que a mesma é entregue no acto de compra do imóvel ao novo proprietário.

As despesas do condomínio

Uma das funções do administrador do condomínio é elaborar o orçamento das receitas e das despesas do condomínio relativas a cada ano.
Para o efeito, devem ser considerados vários tipos de despesas que podem agrupar-se conforme o fim a que se destinam em:

Despesas de utilização
São despesas efectuadas para garantir o normal funcionamento do condomínio, tais como a água, electricidade, substituição de lâmpadas, material necessário para a gestão do condomínio como os livros de actas e de recibos, entre outros.

Despesas de Conservação
São despesas relacionadas com as obras de conservação que devem efectuar-se para evitar a degradação do edifício; obras que devem, de acordo com o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, ser feitas de oito em oito anos. Podem incluir, por exemplo, a limpeza e pintura do edifício e/ou a substituição de canalizações danificadas , etc.

Despesas relativas a inovações
São as despesas tidas com a introdução de elementos novos no prédio destinados a trazer um maior conforto na sua utilização, como por exemplo a instalação de uma antena parabólica, de painéis de energia solar, a substituição da porta da entrada por outra mais segura…

Despesas relativas a serviços de interesse comum
São as despesas relativas à utilização e fruição das partes comuns, incluindo ordenados para funcionários afectos ao condomínio ou pagamento de contratos de prestação de serviços de manutenção de elevadores e de outros equipamentos comuns, os contratos de seguros e outros similares.

Suspenção das deliberações da Assembleia

O artigo 1433º nº 5 do Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro estabelece a possibilidade de requerer a suspensão das deliberações tomadas em Assembleia, nos termos da lei do processo.

A suspensão consiste numa providência cautelar que deve ser instruída com cópia da acta da respectiva assembleia e pode ser requerida desde que a decisão contrarie a lei ou regulamentos anteriormente aprovados e da sua execução imediata possa resultar um dano considerável para o condomínio ou condómino.

Enquanto o pedido não for julgado em primeira instância, não é lícito ao administrador do condomínio executar tal deliberação.

A suspensão da deliberação tomada em assembleia de condóminos deve ser intentada contra o condomínio, representado pelo administrador, ou por quem a assembleia designar para esse efeito.

O fim a que se destina a fracção

O título constitutivo pode mencionar o fim a que se destina cada fracção ou parte comum, ou seja, pode definir à partida que as fracções se destinam a habitação, garagem, prestação de serviços, comércio e assim sucessivamente. Isto permite que cada condómino satisfaça o direito de saber, antecipadamente e com rigor, qual o fim não só da sua fracção como também das restantes.

O fim a que cada fracção se destina tem de respeitar o constante na respectiva licença de utilização, emitida pela Câmara Municipal, de acordo com os regulamentos de construção e licenciamento, sob pena de nulidade, já que as características técnicas dos edifícios (designadamente do ponto de vista arquitectónico, de construção, segurança e higiene) variam conforme a respectiva utilização.

A alteração do fim de uma fracção para fim diverso daquele que se acha previsto no título constitutivo da propriedade horizontal carece de autorização dos condóminos através de deliberação tomada em assembleia por unanimidade, devendo tal alteração constar no título constitutivo da propriedade horizontal.

Cautela com os direitos dos vizinhos!

O condómino, quando compra uma fracção autónoma, adquire o direito de propriedade sobre a mesma, podendo usá-la e fruí-la dentro dos limites da lei.

Um dos direitos que lhe é reconhecido é o direito de personalidade, que visa tutelar a sua integridade física e moral garantindo, por exemplo, o direito ao sono, tranquilidade, repouso, reserva da vida privada, saúde e bom-nome. Se no uso da fracção for prejudicado algum direito de personalidade de outro condómino, por exemplo, com ruídos que lhe perturbam o descanso e sono, o condómino afectado pode requer judicialmente que o lesante se abstenha de continuar a produzir o ruído.

Sempre que existe colisão entre o direito de propriedade e o de personalidade, prevalece o último. Os direitos que incidem sobre vida humana são absolutos e constitucionalmente consagrados. Para além disso, o Regulamento Interno do Condomínio pode também ser utilizado como instrumento de regulamentação e sensibilização, nomeadamente, estabelecendo horários a partir dos quais os condóminos se devem abster de práticas que incomodem o bem-estar da vizinhança.

Mais do que a imposição legal de respeitar os direitos dos vizinhos, há uma predisposição do ser humano para ser feliz na casa onde mora e esta harmonia só se alcança com compreensão, bom senso e muito respeito pelos vizinhos.

Imobiliário: que mudanças em 2009?

O Orçamento de Estado para 2009 prevê mudanças ao nível da tributação no que diz respeito ao imobiliário.

Os encargos com o crédito à habitação, que consomem grande parte do orçamento familiar, passarão a ter um valor dedutível em sede de IRS superior ao actual. A medida, aplicável apenas a habitações próprias e permanentes, permitirá passar dos actuais 586€ para valores mais elevados, que variam consoante o escalão de rendimento.

Os prazos de isenção de IMI e respectivas taxas máximas também sofrem alterações. Ainda no âmbito deste imposto, os imóveis com valor patrimonial tributário até 157500€ passam a ter oito anos de isenção, enquanto os de valor entre 157500€ e 236500€ terão quatro.

Mas as isenções não se ficam por aqui. Relativamente a mais-valias imobiliárias, o prazo para reinvestimento passa a ser de 3 anos.

Se pretende vender um imóvel que foi sujeito a reabilitação e localizado numa “área de reabilitação urbana”, as mais-valias serão tributadas apenas em 5% em sede de IRS e a venda está isenta de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis.

Obras de reabilitação em imóveis arrendados passíveis de actualização de renda conferem ao senhorio direito a uma taxação de 5% no IRS e dedução de 30% das despesas com as obras, até um limite de 500€.

Por fim, os titulares de créditos à habitação podem vender a casa a fundos de investimento imobiliário de arrendamento habitacional (FIIAH) e arrendá-la, deduzindo as rendas no IRS até um máximo de 586€. Caso não se verifique incumprimento por período superior a 3 meses, poderá voltar a comprar até ao final de 2020. Resta, ainda, saber a forma de cálculo dos valores da transacção.