Casa Pronta no seu Mediador

O novo serviço Casa Pronta no seu Mediador foi anunciado na passada semana pelo Secretário de Estado da Justiça, João Tiago Silveira, no âmbito da sua participação no Seminário Nacional da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP).

No seguimento do processo de simplificação dos actos de compra e venda de imóveis, este serviço entrará em vigor a partir do dia 1 de Abril, a título experimental. Após este período, será disponibilizado nas agências das empresas de mediação imobiliária de assim o pretendam. Para já, estará disponível nas delegações regionais da APEMIP de Coimbra, Lisboa, Porto e Vilamoura, eliminando assim a necessidade de deslocação à Conservatória do Registo Predial ou qualquer outro serviço público.

Tal como já acontece com o serviço Casa Pronta no seu Banco, o Casa Pronta no seu Mediador vai permitir realizar todos os actos necessários à compra e venda de casa, nomeadamente, celebração de contratos de compra e venda, pagamento de impostos, pedido de isenção de IMI, efectuar  registos, entre outros.

As Partes Comuns

As partes comuns do edifício são especificadas quer no título constitutivo da propriedade horizontal, quer na própria lei. No entanto, a lei não obriga a que na escritura de constituição de propriedade horizontal se descriminem com rigor todas as partes comuns do edifício: obriga apenas a especificar as partes do edifício correspondentes às várias fracções, para que fiquem devidamente individualizadas.

Portanto, não será pelo facto de certo espaço não constar do título constitutivo que deixa de ser comum, uma vez que funciona, nesse caso, a presunção de que é parte comum.

1. São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

2. Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

A Percentagem ou Permilagem da fracção

A percentagem (x 100) ou permilagem (x 1000) expressam o valor relativo de cada fracção autónoma.

Este preceito não deve ser confundido com a área da fracção. São conceitos distintos que não estão directamente dependentes um do outro, embora possa existir uma regra de proporcionalidade entre eles. A permilagem ou percentagem é um valor atribuído livremente por vontade do promotor imobiliário, construtor, ou por avaliação, onde se atende ao condicionalismo próprio de cada fracção. O valor relativo atribuído a cada fracção constará obrigatoriamente na escritura de constituição da propriedade horizontal.

É em função da permilagem ou percentagem que se define o número de votos atribuídos a cada condómino em assembleia-geral de condomínio. Para entendermos melhor esta ideia, vamos considerar que ao edifício é atribuído o valor de 1 000 unidades, que corresponde a 1 000 votos. Cada fracção tem uma parte desse todo, que é a permilagem especificada no título constitutivo da propriedade horizontal. Supondo que a permilagem da fracção “A” é 180, 4, o seu condómino terá 180 votos. Os números que surgem à direita da vírgula não contam em termos de voto. Para o efeito contam-se apenas as unidades inteiras.

É ainda em função da permilagem que os condóminos contribuem, regra geral, para as despesas de conservação e fruição das partes comuns.

As Funções do Administrador

O administrador é o órgão executivo do condomínio, cabendo-lhe a execução das funções legalmente atribuídas e das deliberações tomadas em assembleia.

a) Convocar a assembleia dos condóminos
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum
h) Executar as deliberações da assembleia
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas
j) Prestar contas à assembleia
k) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio
l) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio

As funções do administrador não se esgotam no art. 1436º do DL – 267/94, de 25 de Outubro; entre outras, são ainda suas funções contratar o seguro obrigatório para a fracção (se o proprietário não o fez); redigir o regulamento interno do condomínio (se a assembleia o não o fez e facultar a sua cópia); guardar e dar a conhecer as notificações dirigidas ao condomínio; afixar no edifício, em local de passagem, a identificação do administrador; enviar cópia das deliberações da assembleia a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo máximo de 30 dias; actualizar o seguro, de acordo com o índice publicado pelo Instituto de Seguros de Portugal (se a assembleia não o fez); publicitar as regras de segurança do edifício e equipamentos de uso comum; pedir o cartão equiparado a pessoa colectiva e o cartão de identificação fiscal.

Elementos a ter em conta no Contrato de Seguro

. Ao contratar um seguro de incêndio ou multi-riscos condomínio deve ter-se em atenção que cada seguradora é livre de fixar os seus próprios preços, pelo que é prudente pedir preço a várias seguradoras;

. O prémio do seguro é pago adiantadamente em relação ao prazo seguro, por isso é preciso verificar se existe verba suficiente no orçamento do condomínio ou se é necessária uma quota extra;

. Caso o condomínio não possa proceder ao pagamento adiantado do prémio do seguro, pode optar pelo fraccionamento do prémio, sendo que isso implica um agravamento no seu valor;

. Devem identificar-se previamente os riscos contra os quais se pretende segurar o condomínio para encontrar o seguro mais adequado ao caso concreto;

. Deve ler-se atentamente o contrato e esclarecer-se, no caso de sinistro, sobre o montante do prémio, as principais limitações e data de renovação do contrato;

. Deve-se estar muito bem esclarecido sobre os riscos automaticamente cobertos pelo contrato – e os que dele estão excluídos;

. É preciso ter em conta os critérios utilizados pela seguradora para determinar as indemnizações a liquidar: nomeadamente, se esta considera a regra proporcional ou se os contratos são estipulados em primeiro risco absoluto;

. Verificar as franquias aplicáveis às diversas coberturas e correspondentes preços do seguro;

. Saber sempre quais os agravamentos que a seguradora pratica, por exemplo, por se tratar de um imóvel pouco habitado; ou os descontos que considera, pela existência de um sistema de protecção contra roubo, pela existência de piscina no condomínio, etc.