Faz sentido o Dia Europeu do Vizinho?

O Dia Europeu do Vizinho celebrou-se a 26 de Maio para assinalar a crescente apreensão de muitas entidades face ao isolamento e indiferença com que, hoje em dia, nos relacionamos com os nossos vizinhos: fisicamente tão próximos mas, tantas vezes, tão distantes.

A falta de tempo, a indisponibilidade para participar em acções que possam envolver a comunidade e a insegurança que vivemos hoje em dia são algumas das dificuldades que, aqui e ali, as sociedades modernas nos vão impondo.

O vizinho que partilha o nosso espaço comum, por vezes, fazendo mau uso do mesmo. Aquele de quem sabemos alguns pormenores da vida íntima trazidos pelos sons e barulhos produzidos na sua casa – e que muitas vezes preferíamos nem saber… O vizinho que parece só se lembrar de nós quando lhe falta algum ingrediente na hora de preparar as refeições. Que, por vezes, deixa o carro mal estacionado, prejudicando a saída da garagem pela manhã.

Ainda assim, faz sentido celebrar este dia para lembrar que o relacionamento de vizinhança pode ser diferente: caloroso, compreensivo e altruísta!

Celebre-se o Dia do Vizinho com a alegria de saber que todos podemos ser aquele vizinho que gostaríamos de ter.

E você? Há quanto tempo não oferece um sorriso ao seu vizinho?

A Assembleia e a 1ª Quinzena de Janeiro

A Assembleia de Condóminos é, por excelência, o local de debate de ideais e assuntos, onde a presença de todos é indispensável para tomar as decisões referentes ao condomínio.

Estabelece o artigo 1431º do Código Civil que “A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.” O artigo refere-se à assembleia ordinária cuja ordem de trabalhos consiste na aprovação das contas do último ano e a aprovação do orçamento para o ano seguinte. Todas as assembleias que se realizem durante o ano para tratar de assuntos diferentes, são assembleias extraordinárias.

A primeira quinzena de Janeiro para a realização da assembleia ordinária é uma data meramente exemplificativa. O período de administração pode coincidir ou não com o ano civil. O condomínio pode optar por outra data para realizar tal assembleia, até porque, neste caso, tratam-se de interesses de ordem privada, não fazendo sentido impor uma data, que em muitas situações até poderá inviabilizar a realização da assembleia ordinária. Pense-se, por exemplo, em zonas de veraneio, onde os condóminos só estão presentes no Verão, não faria qualquer sentido realizar a assembleia na primeira quinzena de Janeiro, pois nunca haveria quórum.

A ideia subjacente à “primeira quinzena de Janeiro” é que não passem 12 meses sem que o condomínio proceda à aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante ano, pois trata-se de um acto de administração ordinária fundamental para o funcionamento do condomínio.

Por outro lado, a própria lei refere que a administração é exercida por períodos de um ano, então faz sentido que a assembleia ordinária se realize na data em que o exercício da administração completa um ano.

Actividades Ruidosas Temporárias

É proibida a prática de actividades ruidosas temporárias na proximidade de edifícios de habitação, aos sábados, domingos e feriados e nos dias úteis entre as 20 e as 8 horas.

Actividade ruidosa temporária: a actividade que, não constituindo um acto isolado, tenha carácter não permanente e que produza ruído nocivo ou incomodativo para quem habite ou permaneça em locais onde se fazem sentir efeitos dessa fonte de ruído tais como obras de construção civil, competições desportivas, espectáculos, festas ou outros divertimentos, feiras e mercados. Decreto-Lei n.º 9/2007, artigo 3.º alínea b).

As obras de recuperação, remodelação ou conservação realizadas no interior de edifícios destinados a habitação, comércio ou serviços que constituam fonte de ruído apenas podem ser realizadas em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas e não carecem de emissão de licença especial de ruído. Constituem excepção a estas limitações as obras urgentes realizadas para evitar ou reduzir danos a pessoas e bens.

As actividades ruidosas temporárias e obras no interior dos edifícios que não respeitem os requisitos supra citados são suspensas por ordem das autoridades policiais, oficiosamente ou a pedido do interessado, devendo ser lavrado um auto da ocorrência a remeter ao presidente da Câmara Municipal para instauração do respectivo procedimento de contra-ordenação.

O responsável pela execução das obras deve afixar em local acessível aos utilizadores do edifício a duração prevista das obras, e quando possível, o período horário no qual se prevê que ocorra a maior intensidade de ruído.

Destruição do Edifício

Em sede de propriedade horizontal, a destruição do edifício está prevista e regulada no artigo 1428º do Código Civil, o qual distingue os procedimentos em função da extensão da destruição: total ou superior a três quartos do valor do edifício e inferior a três quartos.

Se a destruição do edifício for total – ou de uma parte que represente pelo menos 3/4 do seu valor – os condóminos podem optar pela venda do terreno e dos materiais. Isto não significa, contudo, que os condóminos não possam deliberar em assembleia, por unanimidade, a reconstrução do edifício.
No entanto, querendo algum condómino optar pela venda do terreno, a sua vontade é imperativa, não podendo os restantes condóminos ir contra.
Assim, será inválida a deliberação em assembleia que imponha aos condóminos as despesas dos custos de reconstrução do edifício, se essa não for a vontade do condómino.

Os condóminos que não queiram participar nas despesas de reconstrução só podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos.

Quando a destruição de uma parte do edifício representar apenas 1/4 ou menos do seu valor, podem os condóminos deliberar a reconstrução do edifício, por deliberação que carece de maioria do número de condóminos e do capital investido no edifício.

O quórum exigido para esta deliberação é excepcional, pois exige a dupla maioria (número de condóminos e do capital investido) para a deliberação sobre a reconstrução do edifício. No caso de os condóminos deliberarem a favor da reconstrução do edifício e nem todos quererem participar nas despesas de reconstrução, podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos – que podem ser por si escolhidos.

A destruição completa de um edifício extingue o regime da propriedade horizontal.

Convocação e funcionamento da Assembleia

As deliberações em assembleia são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido, excepto quando a lei disponha de outra forma.

No artigo 1432º do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, estabelecem-se regras que ajudam a superar as dificuldades das habituais ausências dos condóminos nas assembleias, permitindo que, em segunda convocatória, possa deliberar-se com um quórum menor. Assim, se na assembleia não comparecerem em primeira convocatória condóminos cujos votos representem a maioria do capital investido, em segunda convocatória poder-se-á deliberar apenas com a maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos 1/4 do valor total do prédio.

Pode, no entanto, suceder que mesmo na segunda convocatória não se reúna o quórum constitutivo necessário. Neste caso, devem aplicar-se as regras gerais da compropriedade, recorrendo ao tribunal para que se tomem as deliberações necessárias, segundo a equidade.

Ainda no sentido de facilitar a tomada de deliberações, quando careçam de unanimidade, não se exige que estejam presentes em assembleia todos os condóminos representando a totalidade do capital investido. Podem estar presentes apenas 2/3, que devem aprovar as deliberações por unanimidade. Posteriormente, serão enviadas cartas registadas com aviso de recepção aos condóminos ausentes, comunicando as deliberações tomadas, para que manifestem o seu consentimento ou discordância no prazo de 90 dias.
Se nada for dito dentro do prazo legal, vigora o velho princípio de que “quem cala consente”, considerando-se a deliberação tacitamente aprovada.

É ainda obrigação dos condóminos não residentes no condomínio comunicar ao administrador, por escrito, o seu domicílio ou o do seu representante.

A manutenção dos elevadores

Os elevadores estão obrigatoriamente sujeitos a manutenção regular, assegurada por uma Empresa de Manutenção de Ascensores que assumirá responsabilidade criminal e civil quer pela deficiente manutenção das instalações, quer pelo incumprimento das normas aplicáveis.

Esta empresa tem o dever de informar o proprietário, por escrito, das reparações necessárias. Caso seja detectada alguma situação de grave risco para o funcionamento dos elevadores, a empresa deve proceder à sua imediata imobilização, dando disso conhecimento, por escrito, ao proprietário e à Câmara Municipal respectiva, no prazo de quarenta e oito horas.

INSPECÇÕES PERIÓDICAS
Os elevadores estão sujeitos não só à manutenção mensal, mas também a inspecções periódicas, com a seguinte regularidade:
. Dois anos:
Em edifícios comerciais ou de prestação de serviços, abertos ao público;
. Quatro anos:
Em edifícios mistos, de habitação e comerciais ou de prestação de serviços;
Em edifícios habitacionais com mais de 32 fogos ou mais de oito pisos;
. Seis anos:
Em edifícios habitacionais não incluídos no número anterior;
Em estabelecimentos industriais;
Nos casos não previstos nos números anteriores.
Sem prejuízo das atribuições e competências legalmente atribuídas ou delegadas a outras entidades, a inspecção aos elevadores é da competência das Câmaras
Municipais.

Cumpre ainda referir que a entidade de manutenção de ascensores assume a responsabilidade, criminal e civil, pelos acidentes causados pela deficiente manutenção das instalações ou pelo incumprimento das normas aplicáveis, pelo que resulta a obrigatoriedade do seguro de responsabilidade civil para estas empresas.