Socorro! Mais uma assembleia de condomínio…

Uma assembleia de condomínio não tem que ser um momento de stress. Pelo contrário, é a altura própria par tomar decisões que contribuam para aumentar o bem-estar dos condóminos.

Para começar, é bom ter presente os pontos de convergência entre os condóminos:
- Ser feliz
- Viver em segurança
- Ter um condomínio aprazível e valorizado
Se as assembleias não decorrem com a tranquilidade que gostaria então é preciso ter uma atitude diferente para que o resultado seja melhor.

1 – Não critique. Apresente soluções.
A crítica coloca o seu destinatário numa atitude de defesa. Ao arranjar argumentos para se justificar, a pessoa fecha-se na sua ideia, não estando receptivo a nenhuma outra.

2 – Não confronte directamente os que têm ideias diferentes, oiça-os e acrescente as suas ideias.
O confronto directo apenas serve para exaltar os ânimos. Oiça o seu vizinho sem interromper. Compreenda o seu ponto de vista e acrescente a sua ideia à dele. Assim, não se sentirá posto em causa e prosseguirá o raciocínio conjuntamente consigo, até chegarem a uma conclusão.

3 – O que para si é óbvio pode não o ser para o seu vizinho.
Cada um tem um entendimento diferente dos factos e do mundo que o rodeia. Quando apresentar as suas ideias, seja muito claro e concreto. Diga também como elas podem ser implementadas e os benefícios que trarão.

4 – Lembre-se que cada pessoa é importante
No condomínio todos são importantes para o bem viver comum. Constata-se que nos condomínios onde todos convivem os conflitos não têm expressão significativa. O respeito aumenta e, como consequência, vive-se melhor.

Creio que este é um dos segredos: saia da sua “concha”, fale com os vizinhos e quem sabe se não encontra um grande amigo sob o mesmo tecto.
A frieza duma assembleia entre estranhos pode ser transformada num encontro de pessoas que se conhecem e se respeitam.

Impugnação das deliberações

As deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis por qualquer condómino que as não tenha aprovado. Uma vez requerida a anulação da deliberação, os seus efeitos são retroactivamente destruídos.

A anulabilidade tem que ser invocada apenas pelas pessoas cujo interesse a lei estabelece: os condóminos que não tenham aprovado as deliberações, quer porque tenham votado contra, quer porque não tenham estado presentes ou se tenham abstido. A ilegalidade das deliberações deve ser extinta por vontade da assembleia de condóminos, nos prazos previstos no artigo 1433º do DL- 267/94, de 25 de Outubro. Os condóminos podem também optar por submeter a questão ao Centro de Arbitragem ou, em última instância, ao Tribunal Judicial.
A acção destinada a obter a anulação de deliberações tomadas em assembleia de condóminos deve ser proposta contra o condomínio, recaindo a sua representação – na falta de designação contrária da assembleia – ao administrador.

São os condóminos que votaram as deliberações os titulares da relação jurídica em debate, podendo o administrador intervir apenas como seu representante judiciário.

Nos termos do artigo 1433.º do Código Civil, as deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados tornam-se definitivas se não for requerida a anulação por qualquer condómino que as não tenha aprovado, podendo, no prazo de dez dias contados da deliberação para os condóminos presentes, ou dez dias contados da sua comunicação para os condóminos ausentes, ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de vinte dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
No prazo de 30 dias contados nos termos do número anterior, qualquer condómino pode sujeitar a deliberação a um Centro de Arbitragem.

Eleição e exoneração do Administrador

O administrador é eleito pela assembleia-geral de condóminos.
A lei não impõe qualquer característica ou conhecimento específico para ser administrador do condomínio, a não ser o critério da maior percentagem de capital quando se trate de administrador provisório (artigo 1435º A DL- 267/94, de 25 de Outubro).

Não sendo possível eleger o administrador em assembleia de condomínio por falta de quórum ou de voluntários, qualquer condómino tem a faculdade de requerer ao tribunal a nomeação do administrador, fundamentando a sua escolha. O administrador nomeado judicialmente pode não aceitar o cargo, fundamentando a sua recusa através de contestação a apresentar no prazo de 30 dias a contar da citação. Se não houver contestação será nomeada como administrador a pessoa indicada pelo requerente.

A lei prevê que o administrador possa ser um condómino ou um terceiro, incluindo-se nesta hipótese a possibilidade de a administração do condomínio ser exercida por uma empresa especializado na actividade. Uma vez aceite o cargo de administrador, seja por um condómino ou por uma empresa, não poderão renunciar ao cargo sem que haja um sucessor, uma vez que figura do administrador é demasiado importante para que o condomínio fique desprovido dela.

Embora a lei definida que o cargo de administrador tenha a duração de um ano, nada impede que os condóminos deliberem um prazo superior para o mandato. Se durante o período do mandato o administrador praticar irregularidades ou agir com negligência relativamente às suas incumbências legais pode ser exonerado pela assembleia de condóminos, quer tenha sido eleito pelo tribunal ou pela própria assembleia.

Havendo motivo para a exoneração e a assembleia não tomar a iniciativa de o fazer, qualquer condómino pode requerer ao tribunal a exoneração do administrador que não cumpra cabalmente as suas funções.

A Assembleia e a 1ª Quinzena de Janeiro

A Assembleia de Condóminos é, por excelência, o local de debate de ideais e assuntos, onde a presença de todos é indispensável para tomar as decisões referentes ao condomínio.

Estabelece o artigo 1431º do Código Civil que “A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.” O artigo refere-se à assembleia ordinária cuja ordem de trabalhos consiste na aprovação das contas do último ano e a aprovação do orçamento para o ano seguinte. Todas as assembleias que se realizem durante o ano para tratar de assuntos diferentes, são assembleias extraordinárias.

A primeira quinzena de Janeiro para a realização da assembleia ordinária é uma data meramente exemplificativa. O período de administração pode coincidir ou não com o ano civil. O condomínio pode optar por outra data para realizar tal assembleia, até porque, neste caso, tratam-se de interesses de ordem privada, não fazendo sentido impor uma data, que em muitas situações até poderá inviabilizar a realização da assembleia ordinária. Pense-se, por exemplo, em zonas de veraneio, onde os condóminos só estão presentes no Verão, não faria qualquer sentido realizar a assembleia na primeira quinzena de Janeiro, pois nunca haveria quórum.

A ideia subjacente à “primeira quinzena de Janeiro” é que não passem 12 meses sem que o condomínio proceda à aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante ano, pois trata-se de um acto de administração ordinária fundamental para o funcionamento do condomínio.

Por outro lado, a própria lei refere que a administração é exercida por períodos de um ano, então faz sentido que a assembleia ordinária se realize na data em que o exercício da administração completa um ano.

Destruição do Edifício

Em sede de propriedade horizontal, a destruição do edifício está prevista e regulada no artigo 1428º do Código Civil, o qual distingue os procedimentos em função da extensão da destruição: total ou superior a três quartos do valor do edifício e inferior a três quartos.

Se a destruição do edifício for total – ou de uma parte que represente pelo menos 3/4 do seu valor – os condóminos podem optar pela venda do terreno e dos materiais. Isto não significa, contudo, que os condóminos não possam deliberar em assembleia, por unanimidade, a reconstrução do edifício.
No entanto, querendo algum condómino optar pela venda do terreno, a sua vontade é imperativa, não podendo os restantes condóminos ir contra.
Assim, será inválida a deliberação em assembleia que imponha aos condóminos as despesas dos custos de reconstrução do edifício, se essa não for a vontade do condómino.

Os condóminos que não queiram participar nas despesas de reconstrução só podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos.

Quando a destruição de uma parte do edifício representar apenas 1/4 ou menos do seu valor, podem os condóminos deliberar a reconstrução do edifício, por deliberação que carece de maioria do número de condóminos e do capital investido no edifício.

O quórum exigido para esta deliberação é excepcional, pois exige a dupla maioria (número de condóminos e do capital investido) para a deliberação sobre a reconstrução do edifício. No caso de os condóminos deliberarem a favor da reconstrução do edifício e nem todos quererem participar nas despesas de reconstrução, podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos – que podem ser por si escolhidos.

A destruição completa de um edifício extingue o regime da propriedade horizontal.

Convocação e funcionamento da Assembleia

As deliberações em assembleia são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido, excepto quando a lei disponha de outra forma.

No artigo 1432º do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, estabelecem-se regras que ajudam a superar as dificuldades das habituais ausências dos condóminos nas assembleias, permitindo que, em segunda convocatória, possa deliberar-se com um quórum menor. Assim, se na assembleia não comparecerem em primeira convocatória condóminos cujos votos representem a maioria do capital investido, em segunda convocatória poder-se-á deliberar apenas com a maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos 1/4 do valor total do prédio.

Pode, no entanto, suceder que mesmo na segunda convocatória não se reúna o quórum constitutivo necessário. Neste caso, devem aplicar-se as regras gerais da compropriedade, recorrendo ao tribunal para que se tomem as deliberações necessárias, segundo a equidade.

Ainda no sentido de facilitar a tomada de deliberações, quando careçam de unanimidade, não se exige que estejam presentes em assembleia todos os condóminos representando a totalidade do capital investido. Podem estar presentes apenas 2/3, que devem aprovar as deliberações por unanimidade. Posteriormente, serão enviadas cartas registadas com aviso de recepção aos condóminos ausentes, comunicando as deliberações tomadas, para que manifestem o seu consentimento ou discordância no prazo de 90 dias.
Se nada for dito dentro do prazo legal, vigora o velho princípio de que “quem cala consente”, considerando-se a deliberação tacitamente aprovada.

É ainda obrigação dos condóminos não residentes no condomínio comunicar ao administrador, por escrito, o seu domicílio ou o do seu representante.

A Percentagem ou Permilagem da fracção

A percentagem (x 100) ou permilagem (x 1000) expressam o valor relativo de cada fracção autónoma.

Este preceito não deve ser confundido com a área da fracção. São conceitos distintos que não estão directamente dependentes um do outro, embora possa existir uma regra de proporcionalidade entre eles. A permilagem ou percentagem é um valor atribuído livremente por vontade do promotor imobiliário, construtor, ou por avaliação, onde se atende ao condicionalismo próprio de cada fracção. O valor relativo atribuído a cada fracção constará obrigatoriamente na escritura de constituição da propriedade horizontal.

É em função da permilagem ou percentagem que se define o número de votos atribuídos a cada condómino em assembleia-geral de condomínio. Para entendermos melhor esta ideia, vamos considerar que ao edifício é atribuído o valor de 1 000 unidades, que corresponde a 1 000 votos. Cada fracção tem uma parte desse todo, que é a permilagem especificada no título constitutivo da propriedade horizontal. Supondo que a permilagem da fracção “A” é 180, 4, o seu condómino terá 180 votos. Os números que surgem à direita da vírgula não contam em termos de voto. Para o efeito contam-se apenas as unidades inteiras.

É ainda em função da permilagem que os condóminos contribuem, regra geral, para as despesas de conservação e fruição das partes comuns.

Mais vale cumprir…

Um dos principais impedimentos de uma eficaz administração de condomínios deve-se ao não pagamento atempado das quotas e outros encargos estabelecidos em assembleia-geral de condóminos.

Nesta conformidade, a lei permite que a assembleia delibere, por maioria dos votos representativos do capital investido, a fixação de penas pecuniárias a aplicar aos condóminos que não cumpram atempadamente o dever de participar nas despesas comuns validamente aprovadas.

Findo o prazo eventualmente concedido para pagamento voluntário  sem que este se cumpra, ou verificando-se simplesmente o não pagamento das dívidas ao condomínio, devem as mesmas ser exigidas judicialmente através da acção executiva.

Lembre-se que este incumprimento prejudica o bom funcionamento do condomínio!

Administrador Exonerado

Na estrutura de um condomínio co-existem dois órgãos, representantes institucionais, através dos quais esta tem capacidade de exercício: a assembleia (órgão deliberativo) e o administrador (órgão executivo), cfr. art. 1430.º e 1435.º do Código Civil.

Ao administrador, eleito pela assembleia de condóminos, compete executar as deliberações que lhe sejam incumbidas pela mesma, para além do cumprimento de todas as tarefas impostas por lei.

No entanto, quando o administrador não cumpra, a exoneração é o instrumento capaz de pôr fim ao vínculo. Para tal, basta ser deliberado em assembleia, com a consequente desvinculação e eleição de outro administrador, ou caso assim não se proceda, pode a exoneração ser requerida ao tribunal, pelo não cumprimento das suas obrigações, por qualquer condómino, nos termos do artigo 1435.º do C.C., respondendo o administrador exonerado por todos os prejuízos nos termos gerais.

Suspenção das deliberações da Assembleia

O artigo 1433º nº 5 do Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro estabelece a possibilidade de requerer a suspensão das deliberações tomadas em Assembleia, nos termos da lei do processo.

A suspensão consiste numa providência cautelar que deve ser instruída com cópia da acta da respectiva assembleia e pode ser requerida desde que a decisão contrarie a lei ou regulamentos anteriormente aprovados e da sua execução imediata possa resultar um dano considerável para o condomínio ou condómino.

Enquanto o pedido não for julgado em primeira instância, não é lícito ao administrador do condomínio executar tal deliberação.

A suspensão da deliberação tomada em assembleia de condóminos deve ser intentada contra o condomínio, representado pelo administrador, ou por quem a assembleia designar para esse efeito.