Condómino com classe não reclama… Dá feedback!

Quando o relacionamento com os vizinhos ou o administrador irrita, muitas vezes a primeira reacção é extravasar de forma explosiva os sentimentos de zanga e contrariedade.

Este procedimento perante a frustração das expectativas é a repetição de um padrão de comportamento vivido, frequentemente, por exemplo, em casa. Perante comportamentos que não se enquadram no esperado pelos pais, o resultado, a maior parte das vezes, são ralhetes em tom ríspido, com palavras duras, castigos, penalizações, quase sempre aplicados de forma pouco controlada.  Acaba-se por assumir inconscientemente que perante algo que não acontece da forma esperada é aceitável reclamar extravasando o mau génio.

Quebre-se o padrão! No calor da emoção é difícil tomaram-se as decisões mais adequadas, aumentando consideravelmente a possibilidade de boicotar o entendimento. Deixe passar a ira, pense calmamente na solução que pretende alcançar e depois trace uma estratégia para o efeito.
Se o vizinho de cima fuma na varanda e atira as beatas para o seu terraço, mantenha a calma… Visite-o e ofereça-lhe um cinzeiro. Se alguém costuma deixar o saco do lixo no corredor do condomínio, leve o saco para o lixo e experimente deixar uma nota na porta – “ Verifiquei que por algum impedimento não pode levar o saco para o caixote do lixo. Vendo, que tal como eu, é zelosa pela higiene, hoje fi-lo por si. Nos outros dias espero que seja a vizinha a fazê-lo.” Se tiver dúvidas quanto à administração do condomínio, não faça juízos de valor sem primeiro recolher a informação que necessita.

Quando algo não for do seu agrado não reclame exaltadamente, mantenha a elegância e dê o seu feedback com tranquilidade, positivismo e alguma imaginação…

Legitimidade do Administrador

O condomínio no regime da propriedade horizontal é destituído de personalidade jurídica, sendo esta suprida pela atribuição de capacidade judiciária ao seu administrador. O condomínio surge como suporte dos direitos e obrigações dos titulares das fracções relativamente às partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal.

Ao administrador, como órgão executivo e representativo, cabe-lhe a representação em juízo do condomínio quando demanda ou é demandado, repercutindo-se os efeitos da sua intervenção na relação jurídica processual directamente no condomínio. O administrador do condomínio tem legitimidade para intentar as acções que visem obter o cumprimento coercivo das obrigações que a lei lhe atribui, nomeadamente as constantes no artigo 1436.º do DL- 267/94, de 25 de Outubro. Tem também legitimidade quanto às acções que embora exorbitem a sua competência caibam, no entanto, na competência da assembleia de condóminos e esta o autorize a intentar, sendo que tal autorização para agir em juízo, só pode incidir sobre partes comuns.

Desta forma, no âmbito das suas atribuições, o administrador não tem necessidade de justificar os seus poderes porque decorrem da própria lei, no entanto quando age fora desses limites tem de estar autorizado pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia. Ao intentar as respectivas acções judiciais, o administrador age em nome do condomínio, pois a parte na acção é o condomínio. Por isso se considera que o administrador, órgão executivo do condomínio, tem uma legitimidade indirecta.

Se o condomínio estiver representado pelo administrador num acto que exorbite as suas funções, sem que para o efeito exista a devida autorização, tal acto pode não acarretar a ilegitimidade processual do condomínio, mas apenas a simples irregularidade de falta de deliberação.

Tributação dos rendimentos do Condomínio

O direito que caracteriza as partes comuns dos prédios em regime de propriedade horizontal é um direito único do qual todos os condóminos são titulares conjuntamente. Sendo todos os condóminos comproprietários das partes comuns, a cedência onerosa ou o uso parcial das mesmas que originem rendimentos, são também, propriedade colectiva de todos eles.

O sujeito passivo da relação tributária não é o condomínio mas sim cada um dos condóminos na proporção que legalmente lhes couber. Por isso, estes rendimentos vão ser tributados a cada condómino em sede de IRS ou IRC, consoante estes sejam pessoas singulares ou colectivas, nos termos do regime da contitularidade de rendimentos, independentemente de tais rendimentos poderem destinar-se por opção da assembleia de condóminos, por exemplo, à realização de despesas no condomínio.

Assim, são rendimentos prediais, sujeitos a tributação, as receitas provenientes da cedência do uso ou arrendamento das partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal, como por exemplo a casa da porteira ou os telhados de cobertura (para colocação de antenas de telecomunicações ou para fins publicitários). Os condóminos devem integrar nas suas declarações de IRS, este benefício, como rendimento da categoria F. As rendas em questão são apenas tributadas em sede de IRS, não estando sujeitas a IVA.

Gestão de Conflitos de Vizinhança

Os conflitos são inerentes à vida humana. Todas as pessoas são diferentes, possuem descrições pessoais e particulares da sua realidade e têm, por conseguinte, desejos, atitudes e comportamentos distintos.

Normalmente, os conflitos ocorrem quando as pessoas percebem que os seus objectivos são incompatíveis. No condomínio, esta incompatibilidade manifesta-se quase sempre no uso abusivo da fracção autónoma e das partes comuns, perturbando o sossego ou a segurança dos restantes condóminos.

Ironicamente, conflitos surgem por pequenas coisas ou situações nunca abordadas entre os vizinhos – ou, por vezes, abordadas de forma demasiado exaltada. Sejam quais forem os conflitos de vizinhança que possam surgir num condomínio, deve haver sempre um esforço para resolvê-los de forma civilizada, pelo diálogo, evitando logo de início que o problema venha a antagonizar as partes. Todos os problemas são solucionáveis desde que as pessoas consigam comunicar, se entendam e mostrem dispostas a encontrar as melhores soluções para o condomínio, harmonizando os seus interesses pessoais com os colectivos.

Se os condóminos envolvidos num conflito não o conseguirem resolver, podem solicitar a intervenção do administrador que, se for pertinente, pode convocar uma assembleia extraordinária, deixando que esta se manifeste e delibere para tentar pôr fim ao problema.

Esgotados todos os meios de entendimento amigável, pode o condómino lesado enviar uma carta registada ao vizinho, que servirá de prova da tentativa amigável de resolução da questão ou, em último recurso, recorrer às autoridades competentes, nomeadamente Câmaras Municipais, autoridades policiais, Centros de Arbitragem, Julgados de Paz e Tribunais Judiciais.

O Condómino Ideal

Respeita o direito ao descanso e tranquilidade dos vizinhos, não produzindo ruídos que incomodem os incomodem.
Não estende a roupa a pingar e dobra-a para que não tape a janela do vizinho de baixo.
Fuma na varanda, com um cinzeiro na mão, para recolher as pontas de cigarro.
Chega a horas às assembleias de condomínio e participa com respeito pelos presentes, apresentando soluções positivas.Quando não pode estar presente numa assembleia, faz-se representar por procuração.
Confere os balancetes apresentados e, quando tem dúvidas, pede esclarecimentos ao administrador.
Paga as quotas do condomínio sempre atempadamente.
Faz as obras necessárias na sua fracção de forma a não prejudicar a segurança e o arranjo estético do edifício.
Antes de efectuar alguma obra na sua fracção, informa o administrador para que ele, nos termos do Regulamento Geral do Ruído, informe os restantes condóminos dos dias e horas em que realizarão as obras na sua fracção.
Não executa obras novas que prejudiquem a segurança ou a linha arquitectónica do prédio.
Respeita os horários para a realização das obras, das 8 às 18 horas, efectuando-as só nos dias úteis.
Se a obra pretendida alterar a linha arquitectónica do edifício, pede ao administrador que convoque uma assembleia para apresentar o projecto e pedir autorização aos restantes condóminos.
Se não obtiver autorização da maioria necessária, abster-se-á de realizar a obra (que poderá ser, por exemplo, a colocação de um toldo ou instalação de uma marquise).
Usa a sua fracção apenas de acordo com o fim a que é destinada.
Não pratica actos que tenham sido proibidos no título constitutivo da propriedade ou posteriormente em assembleia de condóminos.
Cumpre o Regulamento Interno do Condomínio.
Tem o seguro contra o risco de incêndio (ou multi-riscos) da fracção em dia e apresenta prova desse facto anualmente ao administrador.
Nunca deixa o animal de estimação à solta nas partes comuns do edifício.
Quando vai passear o animal de estimação, leva-o sempre preso pela trela e tem consigo um saco para apanhar do chão os “presentes” do seu animal.
Frequentou uma escola de treino de cães onde ambos aprenderem a gerir as regras básicas de comando.
O seu “Boby” é um cão obediente e feliz, por isso não incomoda os vizinhos com latidos e uivos, nem ladra.
Zela pela higiene do condomínio e bom funcionamento dos seus equipamentos.
É simpático, cortês e solidário. Está sempre pronto para ajudar em caso de necessidade.
É o condómino que se gosta de ter como vizinho.

Todos podem ser este condómino, é só querer!

IVA – CONDOMÍNIOS

I – INTRODUÇÃO
De acordo com o disposto no Código Civil, artigos 1420º e seguintes Direitos e encargos dos condóminos) “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”, “a administração das partes comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador”, “o cargo de administrador é remunerado e tanto pode ser desempenhado por um condómino como por terceiro” e, entre outras funções, “compete ao administrador cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns e exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas”.
O condomínio tem, por consequência, a obrigação legal de executar um conjunto de tarefas para administrar as partes comuns da propriedade dos condóminos, competindo ao administrador do condomínio desempenhá-las. Para esse efeito, o condomínio incorre em despesas que serão repartidas pelos condóminos de acordo com as respectivas quotaspartes, aprovadas em assembleia de condóminos.
No exercício dessa actividade de gestão das partes comuns da propriedade dos condóminos, o condomínio, enquanto grupo autónomo de pessoas, deve proceder ao seu registo no Registo Nacional de Pessoas Colectivas e obter um número de identificação de pessoa colectiva (NIPC) com o qual se identifica perante a Administração Fiscal e todas as entidades com quem estabelece contactos, nomeadamente fornecedores de bens e serviços para o condomínio.
O NIPC serve também para identificar o condomínio perante as instituições bancárias, uma vez que, de acordo com a legislação relativa ao regime da propriedade horizontal, o condomínio deve dispor de contas bancárias e constituir e manter em seu nome um “fundo comum de reserva”  correspondente a, pelo menos, 10% do valor das quotas partes que anualmente são aprovadas em assembleia de condóminos.

II – DISTINÇÃO ENTRE CONDOMÍNIO E ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO
A actividade desenvolvida pelo condomínio não pode ser confundida com a actividade da pessoa ou entidade que desempenha o cargo de administrador do condomínio. O condomínio, enquanto «grupo autónomo de pessoas», toma as decisões em «assembleia de condóminos» tendo em vista o  cumprimento das disposições do regulamento e do bom funcionamento e boa gestão das partes comuns do imóvel, podendo beneficiar, ou não, da
isenção prevista nos n.os 21 e 22 do art.º 9.º do Código do IVA (CIVA) consoante o condomínio exerça, ou não, uma actividade económica isenta.
O administrador do condomínio, exerce um cargo que tem por função dar cumprimento às decisões tomadas na «assembleia de condóminos». Assim, se o «administrador» for um condómino, a sua actuação não assume qualquer carácter profissional, pelo que não tem a obrigação de se registar para efeitos de IVA. Se a administração for exercida por uma entidade de «gestão de condomínios» esta actua na qualidade de sujeito passivo, como tal sujeita às regras gerais do CIVA.Tendo em vista o esclarecimento de dúvidas existentes relativamente ao enquadramento dos condomínios em sede de IVA, uma vez sancionado o teor da informação nº 1378 de 13 de Março de 2009, desta Direcção de Serviços, através de despacho de 24.04.2009, do Subdirector Geral dos Impostos (Substituto legal do Director Geral), comunica-se o seguinte:

III – ENQUADRAMENTO DOS CONDOMÍNIOS
Em relação ao enquadramento dos condomínios, em sede de IVA, pode proceder-se à sua divisão em diversos tipos: Os chamados “condomínios de imóveis para habitação”, os “condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades  económicas sujeitas a IVA”, os “condomínios de imóveis para habitação que exercem uma actividade económica” e, finalmente os “Imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais”.

Condomínios de imóveis para habitação
O condomínio de imóveis para habitação é um “grupo autónomo de pessoas” obrigado a ter um NIPC para efeitos fiscais e pode mesmo ser considerado “sujeito passivo” de IVA. No entanto, para o ser, terá de actuar perante os condóminos no âmbito de uma actividade empresarial.
Quando o condomínio não age no exercício de uma actividade empresarial, mas sim no âmbito da sua esfera privada, não é de qualificar como actividade económica a actividade desenvolvida por um “condomínio de um imóvel de habitação”, que circunscreve o âmbito das suas operações à “simples administração das partes comuns do imóvel”.

Condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades económicas sujeitas a IVA
No caso de um “condomínio de um imóvel para habitação” em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades sujeitas a IVA, coloca-se o problema de saber se, por esse facto, o “condomínio” passa a ser considerado como exercendo uma actividade económica ou se, pelo contrário, mantém o estatuto de simples “gestor do património comum dos condóminos”.
O facto de haver condóminos a exercer uma actividade sujeita a IVA em algumas das fracções autónomas do edifício, não altera a relação do condomínio com os condóminos pois aquele nem sequer passa a usufruir de quaisquer outros rendimentos que possam ser considerados como contrapartida do exercício de uma actividade económica.
Não sendo o condomínio sujeito passivo de IVA, os condóminos de fracções onde se desenvolvem actividades sujeitas a imposto e dele não isentas, não podem deduzir o IVA incluído na parte que suportarem nas despesas comuns do imóvel.

Condomínios de imóveis para habitação que exercem actividades económicas sujeitas a IVA~
No que se refere aos condomínios de imóveis para habitação que exercem uma actividade económica (isenta ou não isenta de IVA) importa referir o seguinte:
- Nas situações em que um condomínio cede a terceiros o direito de utilização dos espaços comuns, como por exemplo a instalação de uma antena de telecomunicações no imóvel ou a afixação de publicidade, tendo como contrapartida uma determinada importância acordada em assembleia de condóminos, o condomínio, em resultado do exercício dessa actividade, adquire a qualidade de sujeito passivo devendo registar-se para efeitos de IVA. As prestações de serviços podem estar isentas ou não de IVA, consoante o respectivo enquadramento no CIVA.
- Assim, o condomínio pode beneficiar de alguma isenção objectiva prevista no CIVA (art.º 9.º) ou, inclusivamente, ficar abrangido pela isenção prevista no art.º 53.º do mesmo Código se, entre outros requisitos, o volume de negócios anual for inferior ao limiar previsto naquela norma. Neste caso, deve atender-se apenas aos resultados relativos à actividade tributável, nos termos do art.º 81.º do CIVA.

Imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais
Uma situação completamente distinta diz respeito à gestão de imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais ou qualquer imóvel ou parte autónoma de imóvel onde vários sujeitos passivos exercem a sua actividade económica.
Nestas situações não se pode falar propriamente de um “condomínio” uma vez que as disposições constantes dos artigos 1420.º e seguintes do Código Civil apenas são aplicáveis, por norma, aos imóveis de habitação. Assim sendo, apesar de existirem despesas comuns de diversa natureza nomeadamente água, electricidade, limpeza, manutenção de elevadores etc, que são imputadas a cada um dos sujeitos passivos que usufruem de uma parte do edifício e dos espaços comuns onde desenvolvem a respectiva actividade, existe, normalmente, também outro conjunto de despesas relativas a segurança, recepção de clientes, lavabos, decoração das partes
comuns e a própria gestão do espaço que são suportadas por todos os sujeitos passivos que delas beneficiam, não lhes sendo aplicável as isenções referidas nos n.os 21 e 22 do art.º 9.º do CIVA.
Este tipo de gestão de edifícios e de espaços comuns é usualmente realizada por empresas especializadas nessa área, pelo que a respectiva actividade se encontra abrangida pelas regras gerais do Código do IVA.

O presente ofício circulado revoga os entendimentos anteriormente divulgados sobre a matéria.

FONTE: Direcção de Serviços do IVA, Ministério das Finanças

Faz sentido o Dia Europeu do Vizinho?

O Dia Europeu do Vizinho celebrou-se a 26 de Maio para assinalar a crescente apreensão de muitas entidades face ao isolamento e indiferença com que, hoje em dia, nos relacionamos com os nossos vizinhos: fisicamente tão próximos mas, tantas vezes, tão distantes.

A falta de tempo, a indisponibilidade para participar em acções que possam envolver a comunidade e a insegurança que vivemos hoje em dia são algumas das dificuldades que, aqui e ali, as sociedades modernas nos vão impondo.

O vizinho que partilha o nosso espaço comum, por vezes, fazendo mau uso do mesmo. Aquele de quem sabemos alguns pormenores da vida íntima trazidos pelos sons e barulhos produzidos na sua casa – e que muitas vezes preferíamos nem saber… O vizinho que parece só se lembrar de nós quando lhe falta algum ingrediente na hora de preparar as refeições. Que, por vezes, deixa o carro mal estacionado, prejudicando a saída da garagem pela manhã.

Ainda assim, faz sentido celebrar este dia para lembrar que o relacionamento de vizinhança pode ser diferente: caloroso, compreensivo e altruísta!

Celebre-se o Dia do Vizinho com a alegria de saber que todos podemos ser aquele vizinho que gostaríamos de ter.

E você? Há quanto tempo não oferece um sorriso ao seu vizinho?

As Partes Comuns

As partes comuns do edifício são especificadas quer no título constitutivo da propriedade horizontal, quer na própria lei. No entanto, a lei não obriga a que na escritura de constituição de propriedade horizontal se descriminem com rigor todas as partes comuns do edifício: obriga apenas a especificar as partes do edifício correspondentes às várias fracções, para que fiquem devidamente individualizadas.

Portanto, não será pelo facto de certo espaço não constar do título constitutivo que deixa de ser comum, uma vez que funciona, nesse caso, a presunção de que é parte comum.

1. São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

2. Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

As Funções do Administrador

O administrador é o órgão executivo do condomínio, cabendo-lhe a execução das funções legalmente atribuídas e das deliberações tomadas em assembleia.

a) Convocar a assembleia dos condóminos
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano
c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum
h) Executar as deliberações da assembleia
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas
j) Prestar contas à assembleia
k) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio
l) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio

As funções do administrador não se esgotam no art. 1436º do DL – 267/94, de 25 de Outubro; entre outras, são ainda suas funções contratar o seguro obrigatório para a fracção (se o proprietário não o fez); redigir o regulamento interno do condomínio (se a assembleia o não o fez e facultar a sua cópia); guardar e dar a conhecer as notificações dirigidas ao condomínio; afixar no edifício, em local de passagem, a identificação do administrador; enviar cópia das deliberações da assembleia a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo máximo de 30 dias; actualizar o seguro, de acordo com o índice publicado pelo Instituto de Seguros de Portugal (se a assembleia não o fez); publicitar as regras de segurança do edifício e equipamentos de uso comum; pedir o cartão equiparado a pessoa colectiva e o cartão de identificação fiscal.

Mais vale cumprir…

Um dos principais impedimentos de uma eficaz administração de condomínios deve-se ao não pagamento atempado das quotas e outros encargos estabelecidos em assembleia-geral de condóminos.

Nesta conformidade, a lei permite que a assembleia delibere, por maioria dos votos representativos do capital investido, a fixação de penas pecuniárias a aplicar aos condóminos que não cumpram atempadamente o dever de participar nas despesas comuns validamente aprovadas.

Findo o prazo eventualmente concedido para pagamento voluntário  sem que este se cumpra, ou verificando-se simplesmente o não pagamento das dívidas ao condomínio, devem as mesmas ser exigidas judicialmente através da acção executiva.

Lembre-se que este incumprimento prejudica o bom funcionamento do condomínio!