O Condómino Ideal

Respeita o direito ao descanso e tranquilidade dos vizinhos, não produzindo ruídos que incomodem os incomodem.
Não estende a roupa a pingar e dobra-a para que não tape a janela do vizinho de baixo.
Fuma na varanda, com um cinzeiro na mão, para recolher as pontas de cigarro.
Chega a horas às assembleias de condomínio e participa com respeito pelos presentes, apresentando soluções positivas.Quando não pode estar presente numa assembleia, faz-se representar por procuração.
Confere os balancetes apresentados e, quando tem dúvidas, pede esclarecimentos ao administrador.
Paga as quotas do condomínio sempre atempadamente.
Faz as obras necessárias na sua fracção de forma a não prejudicar a segurança e o arranjo estético do edifício.
Antes de efectuar alguma obra na sua fracção, informa o administrador para que ele, nos termos do Regulamento Geral do Ruído, informe os restantes condóminos dos dias e horas em que realizarão as obras na sua fracção.
Não executa obras novas que prejudiquem a segurança ou a linha arquitectónica do prédio.
Respeita os horários para a realização das obras, das 8 às 18 horas, efectuando-as só nos dias úteis.
Se a obra pretendida alterar a linha arquitectónica do edifício, pede ao administrador que convoque uma assembleia para apresentar o projecto e pedir autorização aos restantes condóminos.
Se não obtiver autorização da maioria necessária, abster-se-á de realizar a obra (que poderá ser, por exemplo, a colocação de um toldo ou instalação de uma marquise).
Usa a sua fracção apenas de acordo com o fim a que é destinada.
Não pratica actos que tenham sido proibidos no título constitutivo da propriedade ou posteriormente em assembleia de condóminos.
Cumpre o Regulamento Interno do Condomínio.
Tem o seguro contra o risco de incêndio (ou multi-riscos) da fracção em dia e apresenta prova desse facto anualmente ao administrador.
Nunca deixa o animal de estimação à solta nas partes comuns do edifício.
Quando vai passear o animal de estimação, leva-o sempre preso pela trela e tem consigo um saco para apanhar do chão os “presentes” do seu animal.
Frequentou uma escola de treino de cães onde ambos aprenderem a gerir as regras básicas de comando.
O seu “Boby” é um cão obediente e feliz, por isso não incomoda os vizinhos com latidos e uivos, nem ladra.
Zela pela higiene do condomínio e bom funcionamento dos seus equipamentos.
É simpático, cortês e solidário. Está sempre pronto para ajudar em caso de necessidade.
É o condómino que se gosta de ter como vizinho.

Todos podem ser este condómino, é só querer!

Limitação aos direitos dos Condóminos

O direito de propriedade que assiste ao condómino sobre a sua fracção autónoma só pode ser exercido dentro dos limites da lei, com a observância das restrições por ela impostas, visando salvaguardar a boa convivência entre os condóminos.

Sobre as partes comuns só é lícito aos condóminos intervirem quando se trate de reparações indispensáveis e urgentes, desde que comunicadas ao administrador e este se encontre ausente ou impedido de proceder à sua realização. Os condóminos não podem praticar actos que lesem, danifiquem ou interfiram com a arquitectura, estética e segurança do edifício, seja com a realização de obras novas, seja por falta de reparação. Algumas obras carecem ainda de autorização camarária que atestará a sua viabilidade, garantindo o cumprimento das condições de segurança, estética e salubridade necessárias.

Os condóminos não podem ainda destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes, devendo respeitar o conjunto de regras éticas aceites por pessoas honestas e de boa fé, de acordo com a moral social da época e do local. A obrigação de respeitar o fim a que a fracção se destina conforme o estabelecido no título constitutivo da propriedade horizontal impõe-se para proteger os interesses dos próprios condóminos, tendo estes o direito de saber se é autorizada a existência de fracções que se destinem a fins diferentes da habitação, susceptíveis de perturbar o direito ao descanso e sossego. Caso não se fixe no título constitutivo o fim a que a fracção se destina, o proprietário deverá afectá-lo ao fim que conste no projecto camarário. Se também não se especificar no projecto o fim a que a fracção se destina, então o proprietário poderá usá-la para qualquer fim permitido por lei.

Se no título constitutivo da propriedade horizontal tiver sido, desde logo, proibida a prática de certos actos, então os condóminos devem abster-se da sua prática.

Actividades Ruidosas Temporárias

É proibida a prática de actividades ruidosas temporárias na proximidade de edifícios de habitação, aos sábados, domingos e feriados e nos dias úteis entre as 20 e as 8 horas.

Actividade ruidosa temporária: a actividade que, não constituindo um acto isolado, tenha carácter não permanente e que produza ruído nocivo ou incomodativo para quem habite ou permaneça em locais onde se fazem sentir efeitos dessa fonte de ruído tais como obras de construção civil, competições desportivas, espectáculos, festas ou outros divertimentos, feiras e mercados. Decreto-Lei n.º 9/2007, artigo 3.º alínea b).

As obras de recuperação, remodelação ou conservação realizadas no interior de edifícios destinados a habitação, comércio ou serviços que constituam fonte de ruído apenas podem ser realizadas em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas e não carecem de emissão de licença especial de ruído. Constituem excepção a estas limitações as obras urgentes realizadas para evitar ou reduzir danos a pessoas e bens.

As actividades ruidosas temporárias e obras no interior dos edifícios que não respeitem os requisitos supra citados são suspensas por ordem das autoridades policiais, oficiosamente ou a pedido do interessado, devendo ser lavrado um auto da ocorrência a remeter ao presidente da Câmara Municipal para instauração do respectivo procedimento de contra-ordenação.

O responsável pela execução das obras deve afixar em local acessível aos utilizadores do edifício a duração prevista das obras, e quando possível, o período horário no qual se prevê que ocorra a maior intensidade de ruído.

Mais vale cumprir…

Um dos principais impedimentos de uma eficaz administração de condomínios deve-se ao não pagamento atempado das quotas e outros encargos estabelecidos em assembleia-geral de condóminos.

Nesta conformidade, a lei permite que a assembleia delibere, por maioria dos votos representativos do capital investido, a fixação de penas pecuniárias a aplicar aos condóminos que não cumpram atempadamente o dever de participar nas despesas comuns validamente aprovadas.

Findo o prazo eventualmente concedido para pagamento voluntário  sem que este se cumpra, ou verificando-se simplesmente o não pagamento das dívidas ao condomínio, devem as mesmas ser exigidas judicialmente através da acção executiva.

Lembre-se que este incumprimento prejudica o bom funcionamento do condomínio!

Administrador Exonerado

Na estrutura de um condomínio co-existem dois órgãos, representantes institucionais, através dos quais esta tem capacidade de exercício: a assembleia (órgão deliberativo) e o administrador (órgão executivo), cfr. art. 1430.º e 1435.º do Código Civil.

Ao administrador, eleito pela assembleia de condóminos, compete executar as deliberações que lhe sejam incumbidas pela mesma, para além do cumprimento de todas as tarefas impostas por lei.

No entanto, quando o administrador não cumpra, a exoneração é o instrumento capaz de pôr fim ao vínculo. Para tal, basta ser deliberado em assembleia, com a consequente desvinculação e eleição de outro administrador, ou caso assim não se proceda, pode a exoneração ser requerida ao tribunal, pelo não cumprimento das suas obrigações, por qualquer condómino, nos termos do artigo 1435.º do C.C., respondendo o administrador exonerado por todos os prejuízos nos termos gerais.

Suspenção das deliberações da Assembleia

O artigo 1433º nº 5 do Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro estabelece a possibilidade de requerer a suspensão das deliberações tomadas em Assembleia, nos termos da lei do processo.

A suspensão consiste numa providência cautelar que deve ser instruída com cópia da acta da respectiva assembleia e pode ser requerida desde que a decisão contrarie a lei ou regulamentos anteriormente aprovados e da sua execução imediata possa resultar um dano considerável para o condomínio ou condómino.

Enquanto o pedido não for julgado em primeira instância, não é lícito ao administrador do condomínio executar tal deliberação.

A suspensão da deliberação tomada em assembleia de condóminos deve ser intentada contra o condomínio, representado pelo administrador, ou por quem a assembleia designar para esse efeito.

Cautela com os direitos dos vizinhos!

O condómino, quando compra uma fracção autónoma, adquire o direito de propriedade sobre a mesma, podendo usá-la e fruí-la dentro dos limites da lei.

Um dos direitos que lhe é reconhecido é o direito de personalidade, que visa tutelar a sua integridade física e moral garantindo, por exemplo, o direito ao sono, tranquilidade, repouso, reserva da vida privada, saúde e bom-nome. Se no uso da fracção for prejudicado algum direito de personalidade de outro condómino, por exemplo, com ruídos que lhe perturbam o descanso e sono, o condómino afectado pode requer judicialmente que o lesante se abstenha de continuar a produzir o ruído.

Sempre que existe colisão entre o direito de propriedade e o de personalidade, prevalece o último. Os direitos que incidem sobre vida humana são absolutos e constitucionalmente consagrados. Para além disso, o Regulamento Interno do Condomínio pode também ser utilizado como instrumento de regulamentação e sensibilização, nomeadamente, estabelecendo horários a partir dos quais os condóminos se devem abster de práticas que incomodem o bem-estar da vizinhança.

Mais do que a imposição legal de respeitar os direitos dos vizinhos, há uma predisposição do ser humano para ser feliz na casa onde mora e esta harmonia só se alcança com compreensão, bom senso e muito respeito pelos vizinhos.

Procuração para se fazer representar na Assembleia

Os condóminos que não possam estar presentes na assembleia devem fazer-se representar por procuração, viabilizando desta forma a sua participação na mesma.

A procuração não carece de aceitação formal pelo procurador para que a representação seja eficaz. Por isso se diz que é a expressão de uma vontade unilateral que produz efeitos na esfera jurídica do representado.

É um documento particular que deve ser reduzido a escrito, onde se nomeia e identifica o procurador e descriminam os poderes conferidos.

Na assembleia do condomínio, o procurador intervém em nome do representado, devendo manifestar-se de acordo com as instruções ou linhas de orientação que lhe tenham sido transmitidas para concretizar os interesses do mesmo. Desta forma, o condómino que não possa estar presente na assembleia deverá fazer-se representar por quem lhe mereça confiança para deliberar em seu nome.

O procurador tanto pode ser um condómino, como um terceiro, incluindo o próprio administrador. Caso extravase os limites do poder de representação, viole o sentido ou vontade expressa pelo representado nas deliberações, considerar-se-á que age em abuso de representação.

Neste caso, o negócio é ineficaz em relação ao representado se este o não ratificar, ou seja, se o representado não aceitar na sua esfera jurídica os efeitos das deliberações de quem o representou.

A procuração para representação em assembleia de condóminos extingue-se, regra geral, depois de realizada a assembleia que lhe serviu de base.

Desde que não haja conflito de interesses, nada impede que a mesma pessoa possa representar mais de um condómino.

Sistemas de videovigilância no condomínio

Não existe legislação específica sobre utilização de sistemas de vídeo vigilância em condomínios, espaços que embora sejam de utilização comum, constituem propriedade privada.

Assim, aplica-se o disposto no artigo 8º nº 2 da Lei 67/98, de 26 de Outubro, devendo o tratamento ser determinado pela necessidade de “execução de finalidades legítimas ao seu responsável”.

No entanto, como a instalação de sistemas de videovigilância em condomínios implicam necessariamente algumas restrições à vida privada, nomeadamente ao direito à imagem e à liberdade de movimentos, cabe a cada condómino a faculdade de preservar a sua privacidade, de acordo com os princípios da proporcionalidade, intervenção mínima e da razoabilidade.

Por este motivo a instalação de sistemas de videovigilância só poderá ocorrer se for consentida por todos os habitantes do condomínio, sendo que este consentimento poderá ser sempre revogado em qualquer momento.

Por outro lado, o responsável pelo tratamento de imagem e som está obrigado a pedir autorização para o efeito à Comissão Nacional de Protecção de Dados, cabendo à entidade supra referida apreciar se não prevalecem os direitos, liberdades e garantias dos titulares dos dados.

O pedido de autorização para instalação de câmaras de vídeo vigilância pode ser requerido à Comissão Nacional de Protecção de Dados através do site www.cnpd.pt

Quem suporta as inovações?

Obras de inovação são as que trazem algo de novo ao edifício em benefício do condomínio, modificando as coisas ou partes comuns, como por exemplo, a montagem de painéis solares, a instalação de um elevador ou a substituição da porta de entrada por outra mais segura.

A obra inovadora altera o estado em que o edifício é recebido pelos condóminos, não cabendo neste conceito simples reparações das coisas ou partes comuns que visam apenas repô-las no estado que se encontravam no inicio da sua utilização.

As despesas com as obras de inovação ficam, regra geral, a cargo dos condóminos em proporção do valor das suas fracções.

Mesmo os condóminos que não as tenham aprovado devem participar para as respectivas despesas. Posteriormente, se assim o entenderem, poderão recorrer ao tribunal para fundamentar a sua recusa. Em caso de sentença favorável, terão direito a reaver o pagamento efectuado.

Normalmente, os tribunais consideram a recusa fundamentada quando se trate de uma oposição a obras de natureza supérflua ou cujo valor não seja proporcional à natureza do edifício.

Ainda que a recusa do condómino na participação das obras de inovação seja fundada, este poderá mais tarde usufruir delas, desde que para o efeito pague a quota correspondente às despesas de execução e de manutenção, tidas até à data da sua decisão em usufruir da inovação.