IVA – CONDOMÍNIOS

I – INTRODUÇÃO
De acordo com o disposto no Código Civil, artigos 1420º e seguintes Direitos e encargos dos condóminos) “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”, “a administração das partes comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador”, “o cargo de administrador é remunerado e tanto pode ser desempenhado por um condómino como por terceiro” e, entre outras funções, “compete ao administrador cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns e exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas”.
O condomínio tem, por consequência, a obrigação legal de executar um conjunto de tarefas para administrar as partes comuns da propriedade dos condóminos, competindo ao administrador do condomínio desempenhá-las. Para esse efeito, o condomínio incorre em despesas que serão repartidas pelos condóminos de acordo com as respectivas quotaspartes, aprovadas em assembleia de condóminos.
No exercício dessa actividade de gestão das partes comuns da propriedade dos condóminos, o condomínio, enquanto grupo autónomo de pessoas, deve proceder ao seu registo no Registo Nacional de Pessoas Colectivas e obter um número de identificação de pessoa colectiva (NIPC) com o qual se identifica perante a Administração Fiscal e todas as entidades com quem estabelece contactos, nomeadamente fornecedores de bens e serviços para o condomínio.
O NIPC serve também para identificar o condomínio perante as instituições bancárias, uma vez que, de acordo com a legislação relativa ao regime da propriedade horizontal, o condomínio deve dispor de contas bancárias e constituir e manter em seu nome um “fundo comum de reserva”  correspondente a, pelo menos, 10% do valor das quotas partes que anualmente são aprovadas em assembleia de condóminos.

II – DISTINÇÃO ENTRE CONDOMÍNIO E ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO
A actividade desenvolvida pelo condomínio não pode ser confundida com a actividade da pessoa ou entidade que desempenha o cargo de administrador do condomínio. O condomínio, enquanto «grupo autónomo de pessoas», toma as decisões em «assembleia de condóminos» tendo em vista o  cumprimento das disposições do regulamento e do bom funcionamento e boa gestão das partes comuns do imóvel, podendo beneficiar, ou não, da
isenção prevista nos n.os 21 e 22 do art.º 9.º do Código do IVA (CIVA) consoante o condomínio exerça, ou não, uma actividade económica isenta.
O administrador do condomínio, exerce um cargo que tem por função dar cumprimento às decisões tomadas na «assembleia de condóminos». Assim, se o «administrador» for um condómino, a sua actuação não assume qualquer carácter profissional, pelo que não tem a obrigação de se registar para efeitos de IVA. Se a administração for exercida por uma entidade de «gestão de condomínios» esta actua na qualidade de sujeito passivo, como tal sujeita às regras gerais do CIVA.Tendo em vista o esclarecimento de dúvidas existentes relativamente ao enquadramento dos condomínios em sede de IVA, uma vez sancionado o teor da informação nº 1378 de 13 de Março de 2009, desta Direcção de Serviços, através de despacho de 24.04.2009, do Subdirector Geral dos Impostos (Substituto legal do Director Geral), comunica-se o seguinte:

III – ENQUADRAMENTO DOS CONDOMÍNIOS
Em relação ao enquadramento dos condomínios, em sede de IVA, pode proceder-se à sua divisão em diversos tipos: Os chamados “condomínios de imóveis para habitação”, os “condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades  económicas sujeitas a IVA”, os “condomínios de imóveis para habitação que exercem uma actividade económica” e, finalmente os “Imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais”.

Condomínios de imóveis para habitação
O condomínio de imóveis para habitação é um “grupo autónomo de pessoas” obrigado a ter um NIPC para efeitos fiscais e pode mesmo ser considerado “sujeito passivo” de IVA. No entanto, para o ser, terá de actuar perante os condóminos no âmbito de uma actividade empresarial.
Quando o condomínio não age no exercício de uma actividade empresarial, mas sim no âmbito da sua esfera privada, não é de qualificar como actividade económica a actividade desenvolvida por um “condomínio de um imóvel de habitação”, que circunscreve o âmbito das suas operações à “simples administração das partes comuns do imóvel”.

Condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades económicas sujeitas a IVA
No caso de um “condomínio de um imóvel para habitação” em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades sujeitas a IVA, coloca-se o problema de saber se, por esse facto, o “condomínio” passa a ser considerado como exercendo uma actividade económica ou se, pelo contrário, mantém o estatuto de simples “gestor do património comum dos condóminos”.
O facto de haver condóminos a exercer uma actividade sujeita a IVA em algumas das fracções autónomas do edifício, não altera a relação do condomínio com os condóminos pois aquele nem sequer passa a usufruir de quaisquer outros rendimentos que possam ser considerados como contrapartida do exercício de uma actividade económica.
Não sendo o condomínio sujeito passivo de IVA, os condóminos de fracções onde se desenvolvem actividades sujeitas a imposto e dele não isentas, não podem deduzir o IVA incluído na parte que suportarem nas despesas comuns do imóvel.

Condomínios de imóveis para habitação que exercem actividades económicas sujeitas a IVA~
No que se refere aos condomínios de imóveis para habitação que exercem uma actividade económica (isenta ou não isenta de IVA) importa referir o seguinte:
- Nas situações em que um condomínio cede a terceiros o direito de utilização dos espaços comuns, como por exemplo a instalação de uma antena de telecomunicações no imóvel ou a afixação de publicidade, tendo como contrapartida uma determinada importância acordada em assembleia de condóminos, o condomínio, em resultado do exercício dessa actividade, adquire a qualidade de sujeito passivo devendo registar-se para efeitos de IVA. As prestações de serviços podem estar isentas ou não de IVA, consoante o respectivo enquadramento no CIVA.
- Assim, o condomínio pode beneficiar de alguma isenção objectiva prevista no CIVA (art.º 9.º) ou, inclusivamente, ficar abrangido pela isenção prevista no art.º 53.º do mesmo Código se, entre outros requisitos, o volume de negócios anual for inferior ao limiar previsto naquela norma. Neste caso, deve atender-se apenas aos resultados relativos à actividade tributável, nos termos do art.º 81.º do CIVA.

Imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais
Uma situação completamente distinta diz respeito à gestão de imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais ou qualquer imóvel ou parte autónoma de imóvel onde vários sujeitos passivos exercem a sua actividade económica.
Nestas situações não se pode falar propriamente de um “condomínio” uma vez que as disposições constantes dos artigos 1420.º e seguintes do Código Civil apenas são aplicáveis, por norma, aos imóveis de habitação. Assim sendo, apesar de existirem despesas comuns de diversa natureza nomeadamente água, electricidade, limpeza, manutenção de elevadores etc, que são imputadas a cada um dos sujeitos passivos que usufruem de uma parte do edifício e dos espaços comuns onde desenvolvem a respectiva actividade, existe, normalmente, também outro conjunto de despesas relativas a segurança, recepção de clientes, lavabos, decoração das partes
comuns e a própria gestão do espaço que são suportadas por todos os sujeitos passivos que delas beneficiam, não lhes sendo aplicável as isenções referidas nos n.os 21 e 22 do art.º 9.º do CIVA.
Este tipo de gestão de edifícios e de espaços comuns é usualmente realizada por empresas especializadas nessa área, pelo que a respectiva actividade se encontra abrangida pelas regras gerais do Código do IVA.

O presente ofício circulado revoga os entendimentos anteriormente divulgados sobre a matéria.

FONTE: Direcção de Serviços do IVA, Ministério das Finanças

Aprovação do Regulamento Interno do Condomínio

Quando se trata do Regulamento do Condomínio feito pela assembleia de condóminos ou pelo administrador, caso aquela não o haja elaborado, a sua aprovação carece das maiorias deliberativas exigíveis legalmente à assembleia para as diferentes matérias a deliberar. Ou seja, é aprovado ponto por ponto, respeitando-se, para cada um, a maioria deliberativa que a lei exige, sendo a regra geral a maioria dos votos representativos do capital investido.

Se os condóminos decidirem proceder a alterações no Regulamento Interno do Condomínio que faça parte do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal, a sua aprovação necessita do acordo de todos, ou seja, unanimidade, e carece de nova escritura pública, nos termos do artigo 1419º, nº 1 e 2 do DL-267/94, de 25 de Outubro.

O conhecimento das regras que regem a vida no condomínio podem influenciar a decisão da compra de uma fracção e permitem realizar um negócio com mais segurança para o comprador, evitando que ele seja, mais tarde, surpreendido por situações que vão contra as suas expectativas.

Na medida em que o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal garante direitos e deveres, estabelece regras para o uso das partes comuns e define concretamente o que é propriedade privada e comum, faz todo o sentido que os promitentes compradores possam ter conhecimento deste documento na fase da decisão da compra – que muitas vezes ocorre antes da conclusão do prédio.

Modificação do Título da Propriedade Horizontal

A alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal carece imperativamente de unanimidade, não havendo lugar a abstenções. Deve obedecer aos requisitos da Propriedade Horizontal (PH), ao documento passado pela Câmara Municipal a comprovar que estão cumpridos todos os requisitos legais e constar de escritura pública.

O artigo 1422º-A nº 3, do DL-267/94 de 25 de Outubro, constitui uma excepção a este princípio: quando se trata de alterações ao título constitutivo resultantes da divisão de fracções em novas fracções autónomas que careçam da aprovação da assembleia de condóminos, não é exigida unanimidade. Basta, para o efeito, a maioria dos votos do capital investido – não podendo haver votos contra. À parte desta excepção, desde que na acta conste o respectivo acordo, assinado por todos os condóminos, o administrador pode outorgar a escritura pública de alteração do Título Constitutivo da PH, em representação do condomínio.

Quando o objecto da alteração ao título constitutivo for a junção ou divisão de fracções autónomas é o próprio condómino que juntou ou separou as fracções a proceder às diligências necessárias.

Caso intervenha na celebração da escritura pública de alteração do Título Constitutivo da PH em representação do condomínio, o administrador deverá apresentar, entre outros documentos, a acta onde conste o respectivo acordo assinada por todos os condóminos.

Ficha Técnica da Habitação II

Na capa da FTH encontramos informação que permite identificar a fracção e os diversos intervenientes (promoção, projecto e construção). Assim, torna-se possível aos consumidores, bem como aos gestores de condomínio, obter informação sobre a empresa que promoveu o empreendimento, quem construiu o edifício e, o mais importante, quem foi o arquitecto responsável pelo projecto de arquitectura; isto além dos diversos responsáveis pelos projectos de águas, electricidade, etc. Com base nesta informação é possível contactar os diversos responsáveis pela execução do edifício por intermédio do número da Ordem Profissional ou pelas entidades que credenciam os alvarás.

Esta informação comporta uma grande importância, nomeadamente quando há a necessidade de esclarecer algumas dúvidas de projectos ou quando existem patologias difíceis de debelar, pelo que se recomenda a FTH como documento para apoio à actividade do gestor de condomínios.

Na secção II, encontramos a informação relativa ao Edifício ou Prédio Urbano onde está inserida a habitação ou fracção autónoma. É nesta secção da FTH que encontramos um conjunto importante de informação sobre as partes comuns do edifício: a estrutura do edifício, o tipo de fundação, se foi directa ou se levou estacarias, a envolvente do edifício ou, mais precisamente, as espessuras das paredes, o tipo de isolamento térmico executado e ainda os acabamentos das zonas comuns.

Nos anexos à FTH estão inseridas plantas simplificadas dos projectos de águas, esgotos e de outras instalações que podem servir para avaliar por onde passam as tubagens e auxiliar na detecção de eventuais rupturas. Estes dados revelam-se de grande importância já que proporcionam condições para uma gestão eficaz e o conhecimento de eventuais problemas e na tomada de decisão para uma correcta manutenção do imóvel.

A Ficha Técnica da Habitação

A Ficha Técnica Habitação (FTH) é um documento descritivo das características técnicas e funcionais do prédio urbano destinado à habitação.

Este documento estabelece um conjunto de mecanismos que visam reforçar os direitos dos consumidores à informação e à protecção dos seus interesses económicos no âmbito da aquisição de prédio urbano para habitação, bem como promover a transparência do mercado.

O Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de Março estabelece os requisitos a que obedecem a publicidade e a informação disponibilizadas aos consumidores aquando da aquisição de imóveis para habitação e a Portaria n.º 817/2004, de 16 de Julho aprova o modelo da ficha técnica da habitação. Este diploma abrange os prédios destinados a habitação, edificados depois da entrada em vigor do RGEU – Regulamento geral das edificações urbanas (7 de Agosto de 1951) e cuja licença de utilização tenha sido requerida a partir de 30 de Março de 2004.

Desde 16 de Agosto de 2004 que os notários têm de se certificar da existência da Ficha Técnica da Habitação e de que a mesma é entregue no acto de compra do imóvel ao novo proprietário.

O fim a que se destina a fracção

O título constitutivo pode mencionar o fim a que se destina cada fracção ou parte comum, ou seja, pode definir à partida que as fracções se destinam a habitação, garagem, prestação de serviços, comércio e assim sucessivamente. Isto permite que cada condómino satisfaça o direito de saber, antecipadamente e com rigor, qual o fim não só da sua fracção como também das restantes.

O fim a que cada fracção se destina tem de respeitar o constante na respectiva licença de utilização, emitida pela Câmara Municipal, de acordo com os regulamentos de construção e licenciamento, sob pena de nulidade, já que as características técnicas dos edifícios (designadamente do ponto de vista arquitectónico, de construção, segurança e higiene) variam conforme a respectiva utilização.

A alteração do fim de uma fracção para fim diverso daquele que se acha previsto no título constitutivo da propriedade horizontal carece de autorização dos condóminos através de deliberação tomada em assembleia por unanimidade, devendo tal alteração constar no título constitutivo da propriedade horizontal.

A Convocatória

A realização de uma assembleia é precedida de vários formalismos, destinados a garantir o direito de participação dos condóminos. O primeiro deles consubstancia-se na convocatória.

A convocatória pode ser feita por carta registada ou mediante aviso convocatório, devendo, neste caso, os condóminos assinar o recibo de recepção.

No envio da convocatória, deve obrigatoriamente ser observado como prazo mínimo os 10 dias de antecedência da data marcada, não se contando o dia de envio nem o da realização da assembleia. Pode colocar-se a questão de determinar se os 10 dias de antecedência da data marcada para a assembleia se contam a partir da data do envio da convocatória ou a partir da data da sua recepção pelos condóminos. A posição dominante, quer da doutrina quer da jurisprudência, defende que este período de tempo deve ser entendido como os 10 dias imediatos e subsequentes à data da recepção da convocatória pelos condóminos e não como os 10 dias posteriores à data de envio da convocatória.

Só reportando a antecedência da convocatória ao seu recebimento pode proporcionar-se ao condómino o tempo necessário para se preparar para o exercício dos seus direitos.

Caso não se cumpra o prazo legalmente imposto para o envio da convocatória, concretiza-se a irregularidade que determina a anulação das deliberações tomadas na respectiva assembleia de condóminos.

A convocatória deve indicar o local, dia, hora e ordem de trabalhos e deve ser redigida de forma clara, para que os interessados fiquem elucidados sobre os assuntos que vão ser discutidos. Sempre que os assuntos sujeitos a deliberação careçam de unanimidade, este facto deve ser, obrigatoriamente, mencionado na convocatória. Tal exigência é fácil de entender, pela importância dos temas em debate.

Procuração para se fazer representar na Assembleia

Os condóminos que não possam estar presentes na assembleia devem fazer-se representar por procuração, viabilizando desta forma a sua participação na mesma.

A procuração não carece de aceitação formal pelo procurador para que a representação seja eficaz. Por isso se diz que é a expressão de uma vontade unilateral que produz efeitos na esfera jurídica do representado.

É um documento particular que deve ser reduzido a escrito, onde se nomeia e identifica o procurador e descriminam os poderes conferidos.

Na assembleia do condomínio, o procurador intervém em nome do representado, devendo manifestar-se de acordo com as instruções ou linhas de orientação que lhe tenham sido transmitidas para concretizar os interesses do mesmo. Desta forma, o condómino que não possa estar presente na assembleia deverá fazer-se representar por quem lhe mereça confiança para deliberar em seu nome.

O procurador tanto pode ser um condómino, como um terceiro, incluindo o próprio administrador. Caso extravase os limites do poder de representação, viole o sentido ou vontade expressa pelo representado nas deliberações, considerar-se-á que age em abuso de representação.

Neste caso, o negócio é ineficaz em relação ao representado se este o não ratificar, ou seja, se o representado não aceitar na sua esfera jurídica os efeitos das deliberações de quem o representou.

A procuração para representação em assembleia de condóminos extingue-se, regra geral, depois de realizada a assembleia que lhe serviu de base.

Desde que não haja conflito de interesses, nada impede que a mesma pessoa possa representar mais de um condómino.

Título Constitutivo da Propriedade Horizontal – Tem o Seu?

O Título Constitutivo da Propriedade Horizontal é o documento, feito por escritura pública, no qual se atesta que o edifício cumpre todos requisitos estabelecidos pela lei, exigidos para integrar o regime jurídico da propriedade horizontal.

Contém informações fundamentais, nomeadamente, para os condóminos e administradores de condomínios. Vejamos porquê.

Nele se especifica a designação e composição de cada fracção, por exemplo: a fracção “A” é composta por uma sala, dois quartos, cozinha, uma casa de banho e arrecadação.

Define-se a permilagem ou percentagem de cada fracção, ou seja, o valor relativo atribuído pelo promotor imobiliário ou construtor à fracção. (com este valor calcula-se, regra geral, a contribuição de cada condómino para as despesas de conservação e fruição das partes comuns e o número de votos atribuídos a cada condómino em assembleia-geral de condomínio).

Menciona o fim a que se destina cada fracção, ou parte comum, podendo definir, por exemplo, que as fracções se destinam a habitação, garagem ou comércio.

Pode, ainda, conter o regulamento interno do condomínio, estatuindo um conjunto de normas que disciplinam o uso, fruição e conservação das partes comuns e fracções autónomas.

O título constitutivo da propriedade horizontal pode afectar uma parte comum ao uso exclusivo de um só condómino; quer isto dizer que pode estabelecer que o uso do terraço de cobertura, que é uma parte comum, seja exclusivo do condómino do 3º andar.

Até a previsão do compromisso arbitral para resolução de litígios emergentes da relação do condomínio, pode ser estabelecida. E se assim for, em caso de conflito, os condóminos devem recorrer ao meio extra judicial de resolução de conflitos que é a Arbitragem.

Tratando-se, como vimos, de um documento que garante direitos e deveres, define concretamente o que é propriedade privada e comum e pode estabelecer regras para o uso das partes comuns, faz todo o sentido solicitá-lo ao construtor ou promotor imobiliário, a partir do momento em que se começa a pensar adquirir uma fracção autónoma.