Reparações indispensáveis e urgentes

reparacoesAs reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, artigo 1427º (Código Civil).

A administração das partes comuns compete à assembleia do condomínio e ao administrador, cabendo a este último (entre todas as tarefas atribuídas por lei e pela assembleia) tomar as diligências imprecindíveis para que se proceda às reparações necessárias nas partes comuns.

No entanto, a lei prevê uma excepção a esta regra quando as reparações a realizar nessas partes assumam carácter indispensável e urgente. A licitude desta excepção depende da comunicação ao administrador do condomínio por parte do condómino afectado, da necessidade da reparação e, ou, solicitação da convocação de assembleia para decidir sobre tal matéria. A este requisito de comunicação prévia ao administrador do condomínio, é ainda necessário que acresça a omissão ou impedimento deste em concretizá-la.

Assim, sendo, na falta ou impedimento do administrador, os condóminos estão obrigado a proceder às reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns, podendo a inércia ou omissão da prática dessas reparações, quando prejudiquem qualquer condómino, ter como consequência o pagamento de uma indemnização pelos prejuízos sofridos.

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6 Respostas to “Reparações indispensáveis e urgentes”

  1. Jose Viegas Says:

    Para minha acção futura,frente á actual Administração,-pergunto:
    -Reparação de cano de água (antes do contador) em que este (e outros)
    estão situados no patamar(espaço comum) e não dentro da fracção(espa
    ço privado).

    Muito obrigado

    Jose Viegas

  2. Ricardo Ribeiro Says:

    É preciso realizar obras numa fachada do prédio, a qual somos 4 condóminos a estarmos prejudicados, pois as fissuras que existem e que foram mal reparadas, estão a deixar infiltrar água dentro dos apartamentos, a adminsitração ainda nada fez, tendo sida alertada no ano passado, os prejuízos de cada apartamento são grandes, e gostaria saber o que a empresa que administra poderá fazer, pois é uma vergonha num prédio relativamente novo(7anos) estar neste estado, pois o que se paga não é pouco e o serviço prestado não é satisfatório.

    • Fernando Barros Says:

      É aperta-los:
      1.º deveria ter notificado o empreiteiro para compor os defeito. tinha o prazo de seis meses após ter detectado o defeito, para denunciar este problema. O prédio tem garantia de 5 anos, e seis meses para denunciar cada defeito. No caso de ter sofrido obras pelo dono da obra, deveria ter sido novamente notificado do facto há que estabelecer se está dentro dos cinco anos ou se estas foram à posterior. Pode sempre recorrer à Câmara Municipal para ver o projecto e depois consultar uma firma que possa recolher informação se a obra foi construída conforme projecto ou não ( falo da constituição dos elementos construtivos: relação: cimento/areia, etc ). No caso da construção não estar conforme pode consultar a ordem dos engenheiros / arquitectos e até o próprio empreiteiro e aperta-lo. Ou vá para tribunal.

      Agora, das duas uma: A firma de gestão de condomínios já estava nessa altura na gestão do prédio? tinha conhecimento e ficou de alguma forma escrito? Caso afirmativo é aperta-los…. No entanto como comproprietário poderia ter tomado essa iniciativa.

      Agora só falta uma coisa muito simples. Contactar uma firma que faça a obra e que esta dê o orçamento: custo e prezo + forma de pagamento e termo de entrega da obra, tendo outro prazo de garantia ( desconheço quanto tempo ). depois há que marcar uma Assembleia Geral para aprovação do orçamento. No entanto tem que fazer o seguinte: Convocatória para uma Assembleia Geral, com registo e AR para todos os condóminos. Nesta consta 1 data para a Assembleia, e outra para o caso de na 1.ª não haver quórum deliberativo. Depois tem que exigir que na Assembleia a votação se faça pelo capital investido. Reunidos os votos para a deliberação, a administração tem 30 dias para enviar a cópia da acta para os condóminos faltosos e estes 90 dias para deliberar ( deve aguardar mais uns 3 dias além dos noventa devido a tempo de entrega e atrasos dos correios ). Logo após reunir a informação dos votos, e caso tenha sido aprovado, deve exigir que de imediato seja assinado o contrato de empreitada. Caso não o seja pode notificar a administração para ser indemnizado dos danos, bem como a consequente desvalorização do seu património.

      Pode tomar a iniciativa de fazer obras se este paço não for ilegal, ou seja estiver devidamente previsto na lei, como o caso de obras urgentes de reparação, para evitar um dano maior. Mas cuidado. esta interpretação pode levar a sair prejudicado. pois esta consideração de ser ” urgentes ” pode ser divergente entre os condóminos e depois há o problema dos custos, pois há sempre condóminos que dizem que o orçamento não foi devidamente aprovado e por tal sacudem a água do capote.

      Aconselho que a notificação de convocatória para uma Assembleia tenha pelo menos um mês de antecedência, e que vá acompanhada do orçamento. Aproveita-se para notificar os restantes condóminos de que podem apresentar outro orçamento para discussão na Assembleia. No caso de não o apresentar, depois também não podem andar com ” coisas ” para adiar eternamente a obra.

      Quanto aos prejuízos, terá que arcar com eles porque a negligência em não remover esse perigo também foi sua.

  3. Amadeu Martins Says:

    Gostaria de saber se possivel o seguinte:
    No predio onde vivo existe a necessidade de o pintar, chemos a acordo desse facto na ultima assembleia, só que o acesso à parte de trás do predio, só é possivel pela fracção do condominos do 1º andar, acontece que um deles não deixa que os andaimes que são necessarios montar na parte de trás, passem pela sua fracção. pergunto é ele obrigado a deixar entrar os andaimes em sua casa?
    Obrigado

    • Fernando Barros Says:

      Obrigado… obrigado não é ou talvez seja… mas como comproprietário deve ser notificado de que se houver outros danos ou outro prejuízo, mesmo económico para o condomínio por alargamento do prazo para a firma completar a obra, deve ser responsável pelos mesmos, não vá um tribunal achar que este deveria dar acesso ( código civil ) e assim mais fácil é imputar-lhe os encargos.

      No entanto, devem arranjar uma firma que faça a obra com uma plataforma elevatória ( saí mais caro e daí outra notificação para esse condómino ).

      Caso o mesmo não deixe os trabalhadores trabalhar, deve notificar verbalmente ( de forma clara e inequívoca – poucas palavras ) o condómino da responsabilidade dos seus actos, aproveitando os trabalhadores que servirão de testemunhas. remete o caso para a Câmara Municipal e mete o caso no tribunal apropriado ( pode não ser o julgados de paz – ver as competências dos julgados de Paz, uma vez que tem a haver com acessos à parte comum). Depois deste caso do acesso ser julgado e se este tiver que dar acesso, ponha-lhe a conta em cima e se não pagar vá às finanças e ponha a divida como hipoteca aos bens deste até ser resolvido este litígio. Pode ser que aprenda a ser mais vizinho.

  4. Serafim Fernandes Says:

    Ex.mos Senhores,
    um vizinho realizou a pintura exterior (fachada principal) da sua varanda. A dita pintura causa agora um impacto na diferença da cor, que no resto do edifício já estava queimada pelo sol. O condómino não pediu autorização, não informou, nada! Qual o enquadramento legal a que o condómino está sujeito? Agradecido.

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