Edifícios Mistos

Assiste-se cada vez mais a construções complexas que integram vários prédios, espaços comuns a todos eles e até, muitas vezes, estabelecimentos comerciais. As lojas integradas nos edifícios de habitação são uma realidade cada vez mais expressiva nas construções modernas.

Pode colocar-se a questão de saber quais os requisitos necessários para que um conjunto de lojas possa ser considerado “centro comercial”, assim como se a administração de um centro comercial integrado num condomínio deve obedecer às mesmas regras estabelecidas para o condomínio.

Não estando a administração, organização e funcionamento dos centros comerciais especificamente regulados na lei, tais actos ficam na disponibilidade das partes.
Trata-se de uma realidade criada por um acto jurídico com uma vertente comercial, gozando por isso de um estatuto que assenta na autonomia privada.

Pode, no entanto, concluir-se que os titulares das fracções autónomas destinadas a centro comercial estão sujeitos ao regime da propriedade horizontal enquanto donos dessas mesmas fracções autónomas e enquanto lojistas poderão estar sujeitos a um outro modo de organização e funcionamento titulado por um regulamento interno que disciplina a relação dos lojistas entre si, distinto do regulamento interno do condomínio.

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Uma resposta to “Edifícios Mistos”

  1. sacauto Says:

    1) – Incapacidade e Usurpação de Capacidade Juridica enquanto Administrador de Condominio de uma Parte integrante e Indivisivél de um Edificio constituido por uma Unica Propriedade Horizontal, da qual apenas pode existir uma Administração de Condominio com Poderes Legitimos para demandar as respectivas divida de Quotas de Condominio perante os Tribunais. Apenas 1 Administração de Condominio tem Poder Legal para Utilizar Verdadeiras Actas de reuniões para Demandar e Executar Dividas !!

    2) – Sublinha-se mais uma vez que o Agrupamento de Proprietàrios de Fracções Comerciais , submetido ao regime de Propriedade Horizontal registado sob N° de pessoa Colectiva não passa, por isso, a constituir um condomínio: – aquele constitui uma realidade de natureza económica e comercial não submetida a qualquer regulamentação imperativa e oponível a terceiros; o edifício, objecto de propriedade horizontal, vive sujeito a um estatuto real, consubstanciado em imperativas regras do condomínio.
    « Um regulamento interno de centro comercial resultante da deliberação dos proprietários lojistas, nesta qualidade, não pode ser um regulamento de condomínio a que a lei atribui força vinculativa. » (Acordão STJ-03/2004)
    Um tal regulamento tem natureza meramente obrigacional, constituindo realidade distinta do estatuto do condomínio do edifício em que está instalado.
    O grupo de pessoas, constituído pelos proprietários das lojas, que, reunida em assembleia, o criou, deve entender-se como o substracto pessoal de uma associação de facto, não personalizada (arts. 167º-1 e 168º-1 e 3 C. Civil)

    3) – A propriedade horizontal apresenta-se como uma figura jurídica autónoma integrada por “um misto incindível” de propriedade singular sobre uma parte determinada do prédio e de compropriedade sobre outras partes funcionalmente ligadas àquela. O condomínio traduz justamente essa situação de que são titulares os condóminos, como declarado no art. 1420.º C. Civil.
    O estatuto da propriedade horizontal é fixado pela lei, que prevê um conjunto de normas imperativas, pelo título constitutivo e pelo regulamento do condomínio.
    O regulamento de condomínio corporiza um conjunto de regras destinadas a disciplinar as relações entre os condóminos no tocante ao gozo, conservação e administração do edifício, ou seja, é elemento da «definição concreta do estatuto do direito real de propriedade horizontal» destinado a prevenir e resolver eventuais situações de conflito emergentes da posição de cada um dos condóminos, enquanto titular simultâneo de um direito singular de propriedade e de comproprietário das partes comuns (cfr. SANDRA PASSINHAS, “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, 81).
    4) – O Regulamento Interno do Centro Comercial contém, efectivamente, várias semelhanças e pontos de contacto com que caracteriza um regulamento de condomínio. Inexiste, em Portugal, um regime jurídico sistematizado tendo por objecto os denominados Centros Comerciais. Não é mesmo possível, a partir das escassas referências legais, encontrar um conceito definidor dessa realidade jurídica comercial essencialmente caracterizada pela afectação de um espaço físico, com uma área e número de lojas mínimos, a ramos de comércio e prestação de serviços diversificados, com serviços comuns às lojas nele instaladas e submetido a uma gestão unitária.
    Porém, o que aqui interessa pôr em destaque, não é tanto qual seja conceito e regime jurídico do Centro Comercial mas, antes, aquilo que ele não é. E, seguramente, como se afirma no douto parecer junto aos autos, o Centro Comercial, criado por um acto jurídico como um ente comercial, goza de um estatuto que assenta necessariamente na autonomia privada, tratando-se sempre de um regime meramente obrigacional.
    Um centro comercial instalado num edifício constituído em propriedade horizontal não passa, por isso, a constituir um condomínio: – aquele, constitui uma realidade de natureza económica e comercial não submetida a qualquer regulamentação imperativa ou oponível a terceiros; – – o edifício, objecto de propriedade horizontal, vive sujeito a um estatuto real, consubstanciado em imperativas regras do condomínio.
    Vigora para este o estatuto de natureza real a que são inerentes as regras da legalidade de reconhecimento e sujeição ao princípio da taxatividade, ou seja, a proibição de figuras de natureza real não tipificadas ou previstas pelo legislador, com o conteúdo também por ele balizado.
    Um tal ordenamento, assim destinado a disciplinar a actividade dos lojistas, fora e para além do que corresponde ao uso das coisas comuns do edifício – direitos incindíveis e compropriedade indivisível (art. 1420.º) -, não é, não pode ser, um regulamento de condomínio a que a lei atribui força vinculativa, enquanto conjunto de direitos e obrigações ligadas ao estatuto do direito real – a propriedade singular e a compropriedade que integram o condomínio.
    A existência do Regulamento do condomínio é obrigatória e dele, enquanto condóminos, devem participar os donos das fracções destinadas a comércio e integradas no Centro Comercial, mas a disciplina, regulamentação e gestão dos serviços e interesses comuns dos lojistas, proprietários ou não das fracções-lojas é coisa diferente que não tem de se situar no âmbito das relações condominiais, nomeadamente quando a totalidade do edifício não está afecta à instalação do Centro Comercial.
    Reafirma-se, pois, a natureza meramente obrigacional do estatuto do Centro Comercial Cidade Nova, corporizado no seu Regulamento Interno, como realidade jurídica distinta do estatuto do condomínio dos edifícios em que está instalado e seu regulamento.
    Tal como já se deixou adiantado a propósito do condomínio, o grupo de pessoas constituído pelos proprietários das lojas, que se reuniu em assembleia e criou o Regulamento Interno do Centro Comercial, deve entender-se como o substracto pessoal de uma associação, encontrando-se presentes, e agora à semelhança do que sucede com o condomínio, os demais elementos caracterizadores da figura, designadamente a prossecução de uma actividade destinada a satisfazer um interesse colectivo, de forma organizada e mediante a afectação de certos bens e fundos (elementos pessoal, teleológico e organizatório).
    Encontramo-nos, pois, perante uma associação de facto, não personalizada, já que não foram respeitados os necessários requisitos de forma (arts. 167.º-1 e 168.º-1 e 3 C. Civil).
    Os direitos e obrigações dos proprietários/lojistas, enquanto associados devem, assim, reger-se pelo estatutos, aqui o Regulamento Interno, e pelas disposições que regem as associações sem personalidade jurídica (arts. 195.º e ss. C. Civil) e, subsidiariamente, por expressa remissão do art. 195.º-1, as normas relativas às associações (arts. 167.º a 188.º) que não pressuponham a personalidade.

    Perante um tal enquadramento Juridico, tornar-se Imperativo que o Administrador de Condominio do Edificio exerça plenamente suas Competências e Capacidade Juridicas sobre o a totalidade do Edificio consubstanciado numa Unica Propriedade Horizontal.

    – Nestas Circunstâncias, e não obstante a decisão Ilegal da Criação de 2 administrações de Condominio para a mesma Propriedade Horizontal, o Administrador do edificio nunca pode unilateralmente excluir da sua Gestão das partes Comuns os respectivos Condominos das fracções Comerciais parte integrante da mesma PH, tem o dever de notificar e convocar regularmente os ditos condominos bem como solicitar as respectivas quotas de Condominio relativas a cada exercicio anual, tal como acontece quando solicitado o pagamento de obras Comuns e Seguro Colectivo :

    – Correio – Todo o tipo de despesas de expedientes = X € *Permilagem Loja Y
    – Honorarios de Administração = X€ * Permilagem Loja Y
    – Fundo Comum de Reserva partes Comuns (Habitacional+ Fracções Comerciais)
    – Conservação e Manutenção das Partes Comuns
    – Seguro Colectivo, Etc …..

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