Destino das Fracções: Vinculativo ou Não?

No tema desta edição vamos debruçar-nos sobre o destino das fracções previstas no título constitutivo de propriedade horizontal.

Ora, é o título constitutivo de propriedade horizontal que especifica as partes do edifício correspondentes às várias fracções, podendo ainda conter o fim a que se destina cada fracção ou parte comum.
Todavia, é frequente verificar que muitas vezes os condóminos atribuem à fracção que adquiriram um destino diferente do inicialmente previsto no título constitutivo.

Tal facto ocorre porque os vendedores criam nos compradores determinadas expectativas, umas vezes deliberadamente por má-fé, outras por falta de informação, assegurando a possibilidade de a fracção se destinar quer a habitação, quer ao exercício de uma profissão liberal.

Ora, no que concerne a esta matéria o n.º 1 do artigo 1419.º do Código Civil dispõe o que segue:

“Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º – A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos.”

Verifica-se, pois, que face à admissibilidade de alteração do título constitutivo, os condóminos invertidamente atribuem, muitas vezes, um destino diferente às fracções, sem contudo terem obtido previamente a respectiva autorização.

Do artigo transcrito depreende-se que o fim a que a fracção se destina pode ser modificado, sendo todavia condição sine qua non para conseguir tal objectivo o acordo de todos os condóminos, sem excepção.

Não se verificando essa unanimidade, não é possível a alteração do destino da fracção.

É ainda possível, no que tange a esta matéria, verificar outras situações em que, por exemplo, o título constitutivo não especifica as partes do edifício correspondentes às diversas fracções, não havendo coincidência entre o fim a que se destina cada uma das fracções e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente.

Nesta situação, o artigo 1418.º, n.º 3 do Código Civil determina como sanção a nulidade do título constitutivo.

Ora veja-se o que a lei prescreve: “A falta da especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.”

Situação diversa é aquela em que o título constitutivo não dispõe sobre o fim de cada uma das fracções autónomas.

Neste caso, a alteração ao uso da fracção carece apenas da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio•

Teresa Madeira
Jurista da APDC
Associação Portuguesa de Direito do Consumo

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