Edifícios Mistos

Assiste-se cada vez mais a construções complexas que integram vários prédios, espaços comuns a todos eles e até, muitas vezes, estabelecimentos comerciais. As lojas integradas nos edifícios de habitação são uma realidade cada vez mais expressiva nas construções modernas.

Pode colocar-se a questão de saber quais os requisitos necessários para que um conjunto de lojas possa ser considerado “centro comercial”, assim como se a administração de um centro comercial integrado num condomínio deve obedecer às mesmas regras estabelecidas para o condomínio.

Não estando a administração, organização e funcionamento dos centros comerciais especificamente regulados na lei, tais actos ficam na disponibilidade das partes.
Trata-se de uma realidade criada por um acto jurídico com uma vertente comercial, gozando por isso de um estatuto que assenta na autonomia privada.

Pode, no entanto, concluir-se que os titulares das fracções autónomas destinadas a centro comercial estão sujeitos ao regime da propriedade horizontal enquanto donos dessas mesmas fracções autónomas e enquanto lojistas poderão estar sujeitos a um outro modo de organização e funcionamento titulado por um regulamento interno que disciplina a relação dos lojistas entre si, distinto do regulamento interno do condomínio.

Destruição do Edifício

Em sede de propriedade horizontal, a destruição do edifício está prevista e regulada no artigo 1428º do Código Civil, o qual distingue os procedimentos em função da extensão da destruição: total ou superior a três quartos do valor do edifício e inferior a três quartos.

Se a destruição do edifício for total – ou de uma parte que represente pelo menos 3/4 do seu valor – os condóminos podem optar pela venda do terreno e dos materiais. Isto não significa, contudo, que os condóminos não possam deliberar em assembleia, por unanimidade, a reconstrução do edifício.
No entanto, querendo algum condómino optar pela venda do terreno, a sua vontade é imperativa, não podendo os restantes condóminos ir contra.
Assim, será inválida a deliberação em assembleia que imponha aos condóminos as despesas dos custos de reconstrução do edifício, se essa não for a vontade do condómino.

Os condóminos que não queiram participar nas despesas de reconstrução só podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos.

Quando a destruição de uma parte do edifício representar apenas 1/4 ou menos do seu valor, podem os condóminos deliberar a reconstrução do edifício, por deliberação que carece de maioria do número de condóminos e do capital investido no edifício.

O quórum exigido para esta deliberação é excepcional, pois exige a dupla maioria (número de condóminos e do capital investido) para a deliberação sobre a reconstrução do edifício. No caso de os condóminos deliberarem a favor da reconstrução do edifício e nem todos quererem participar nas despesas de reconstrução, podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos – que podem ser por si escolhidos.

A destruição completa de um edifício extingue o regime da propriedade horizontal.

O fim a que se destina a fracção

O título constitutivo pode mencionar o fim a que se destina cada fracção ou parte comum, ou seja, pode definir à partida que as fracções se destinam a habitação, garagem, prestação de serviços, comércio e assim sucessivamente. Isto permite que cada condómino satisfaça o direito de saber, antecipadamente e com rigor, qual o fim não só da sua fracção como também das restantes.

O fim a que cada fracção se destina tem de respeitar o constante na respectiva licença de utilização, emitida pela Câmara Municipal, de acordo com os regulamentos de construção e licenciamento, sob pena de nulidade, já que as características técnicas dos edifícios (designadamente do ponto de vista arquitectónico, de construção, segurança e higiene) variam conforme a respectiva utilização.

A alteração do fim de uma fracção para fim diverso daquele que se acha previsto no título constitutivo da propriedade horizontal carece de autorização dos condóminos através de deliberação tomada em assembleia por unanimidade, devendo tal alteração constar no título constitutivo da propriedade horizontal.

Imobiliário: que mudanças em 2009?

O Orçamento de Estado para 2009 prevê mudanças ao nível da tributação no que diz respeito ao imobiliário.

Os encargos com o crédito à habitação, que consomem grande parte do orçamento familiar, passarão a ter um valor dedutível em sede de IRS superior ao actual. A medida, aplicável apenas a habitações próprias e permanentes, permitirá passar dos actuais 586€ para valores mais elevados, que variam consoante o escalão de rendimento.

Os prazos de isenção de IMI e respectivas taxas máximas também sofrem alterações. Ainda no âmbito deste imposto, os imóveis com valor patrimonial tributário até 157500€ passam a ter oito anos de isenção, enquanto os de valor entre 157500€ e 236500€ terão quatro.

Mas as isenções não se ficam por aqui. Relativamente a mais-valias imobiliárias, o prazo para reinvestimento passa a ser de 3 anos.

Se pretende vender um imóvel que foi sujeito a reabilitação e localizado numa “área de reabilitação urbana”, as mais-valias serão tributadas apenas em 5% em sede de IRS e a venda está isenta de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis.

Obras de reabilitação em imóveis arrendados passíveis de actualização de renda conferem ao senhorio direito a uma taxação de 5% no IRS e dedução de 30% das despesas com as obras, até um limite de 500€.

Por fim, os titulares de créditos à habitação podem vender a casa a fundos de investimento imobiliário de arrendamento habitacional (FIIAH) e arrendá-la, deduzindo as rendas no IRS até um máximo de 586€. Caso não se verifique incumprimento por período superior a 3 meses, poderá voltar a comprar até ao final de 2020. Resta, ainda, saber a forma de cálculo dos valores da transacção.

Compra de casa com custos reduzidos

As últimas alterações introduzidas pelo Governo no processo de compra e venda de imóveis entram em vigor em Janeiro.

Pedidos de Registo Predial disponíveis via Internet com 20% de redução no preço, desde que não seja um registo provisório, e Certidões Permanentes com uma redução de 80% no custo (quando pedidas pela mesma via) estarão à disposição dos cidadãos já a partir do dia 1.

Mas as alterações não ficam por aqui. A Certidão Permanente do Registo Predial proporcionará, através da internet, o acesso a toda a informação predial de determinado imóvel, mantendo assim a tendência de desmaterialização assumida pelo Governo aquando do início deste processo de reforma. O custo da certidão passará dos actuais 30 para 6 euros, que podem posteriormente ser ainda descontados no valor do registo.

Segundo avança o Diário Económico, as despesas associadas ao processo de compra e venda de imóveis com recurso ao crédito bancário terão baixado 24%. Caso não haja recurso ao financiamento, o registo predial passará a custar menos 42%.

A reforma do sistema pretende, assim, simplificar o método de aquisição e alienação de imóveis, beneficiando a qualidade de vida dos cidadãos através da diminuição da burocracia.

Já limpou a sua chaminé?

Quando, no período de Inverno, 80% das chamadas de socorro referentes a incêndio recebidas pelos bombeiros correspondem a incêndios ocorridos em chaminés, há que pensar seriamente na prevenção deste tipo de sinistros.

As chaminés das lareiras requerem especial atenção. De cada vez que estas são acendidas, os gases e fumos que sobem pela chaminé vão acumulando, nas suas paredes, uma substância cristalizada altamente inflamável – chamada creosoto.

Com a utilização frequente da lareira, pouco a pouco, vai sendo criado o ambiente ideal para um incêndio na chaminé.

Por isso, é fundamental adoptar medidas de prevenção que passam pela limpeza regular das chaminés, aconselhando-se uma periodicidade de dois em dois anos para chaminés de lareiras e de cinco em cinco anos para chaminés de cozinhas.

Além de prevenir o risco de incêndio, a limpeza regular das chaminés permite limpar os ninhos que os pássaros habitualmente fazem nelas durante a época estival, causando depois a má exaustão dos fumos. A entidade que realizar a limpeza da chaminé deve emitir uma declaração que ateste a limpeza da mesma, pois é frequente as companhias de seguros pedirem essa declaração, quando ocorrem acidentes que envolvam chaminés.

Título Constitutivo da Propriedade Horizontal – Tem o Seu?

O Título Constitutivo da Propriedade Horizontal é o documento, feito por escritura pública, no qual se atesta que o edifício cumpre todos requisitos estabelecidos pela lei, exigidos para integrar o regime jurídico da propriedade horizontal.

Contém informações fundamentais, nomeadamente, para os condóminos e administradores de condomínios. Vejamos porquê.

Nele se especifica a designação e composição de cada fracção, por exemplo: a fracção “A” é composta por uma sala, dois quartos, cozinha, uma casa de banho e arrecadação.

Define-se a permilagem ou percentagem de cada fracção, ou seja, o valor relativo atribuído pelo promotor imobiliário ou construtor à fracção. (com este valor calcula-se, regra geral, a contribuição de cada condómino para as despesas de conservação e fruição das partes comuns e o número de votos atribuídos a cada condómino em assembleia-geral de condomínio).

Menciona o fim a que se destina cada fracção, ou parte comum, podendo definir, por exemplo, que as fracções se destinam a habitação, garagem ou comércio.

Pode, ainda, conter o regulamento interno do condomínio, estatuindo um conjunto de normas que disciplinam o uso, fruição e conservação das partes comuns e fracções autónomas.

O título constitutivo da propriedade horizontal pode afectar uma parte comum ao uso exclusivo de um só condómino; quer isto dizer que pode estabelecer que o uso do terraço de cobertura, que é uma parte comum, seja exclusivo do condómino do 3º andar.

Até a previsão do compromisso arbitral para resolução de litígios emergentes da relação do condomínio, pode ser estabelecida. E se assim for, em caso de conflito, os condóminos devem recorrer ao meio extra judicial de resolução de conflitos que é a Arbitragem.

Tratando-se, como vimos, de um documento que garante direitos e deveres, define concretamente o que é propriedade privada e comum e pode estabelecer regras para o uso das partes comuns, faz todo o sentido solicitá-lo ao construtor ou promotor imobiliário, a partir do momento em que se começa a pensar adquirir uma fracção autónoma.

Comissão Imobiliária: Fisco prevê abatimentos e reembolsos

As comissões imobiliárias pagas na compra de imóveis através de agências do sector já podem ser deduzidas. O parecer, dado pela Administração Fiscal em Setembro, permite agora aos contribuintes aplicá-las para cálculo das mais-valias.

A comissão, por ser indispensável na venda do imóvel, foi desta forma reconsiderada, podendo ser abatida nos valores a declarar para o cálculo do valor tributável. Esta situação já foi revista por diversas vezes já que, antes de 2004, essa despesa era aceite na declaração de IRS; em 2005, o Executivo decidiu retirá-la das despesas dedutíveis.

No recente volte-face, o fisco revê a sua posição e consente novamente aos contribuintes a possibilidade de abater o valor pago pelos serviços prestados pela Imobiliária no apuramento das mais-valias imobiliárias.

Se vendeu o seu imóvel em 2007, pode ainda solicitar o reembolso através de uma reclamação graciosa. Online, na página das Declarações Electrónicas, ou no Serviço de Finanças da sua área, tem até 150 dias após receber a nota de liquidação para reclamar a devolução.

Caso tenha vendido entre 2004 ou 2006, saiba que há as possibilidades de vir a ser reembolsado ainda não se esgotaram, se bem que não existem certezas.

Não se deixe enganar!

Se vai comprar casa lembre-se que deve consultar alguns documentos referentes ao imóvel de modo a aferir que o mesmo reúne todas as condições para evitar surpresas menos agradáveis após a Escritura.

– A Licença de Utilização, que passou a ser exigida para todos os imóveis de construção posterior a 1951, atesta a conformidade da fracção com os projectos, leis e regulamentos aplicáveis. Mediante este documento, terá a certeza de que a casa que pretende comprar não é clandestina nem sofreu alterações não licenciadas pela Câmara;

– O Título Constitutivo da Propriedade Horizontal, documento feito por escritura pública, atesta a passagem do edifício ao regime da propriedade horizontal. Nele fixam-se as regras, direitos e deveres dos condóminos, a composição interna das fracções autónomas, a permilagem, o fim a que se destinam as fracções, as zonas comuns e a sua forma de utilização, podendo atribuir uma parte comum ao uso exclusivo de um condómino, etc. A análise deste documento permite-lhe saber exactamente os direitos que está a adquirir ao comprar a fracção autónoma;

– A Certidão do Registo Predial permite-lhe ter a certeza de quem é o proprietário e saber se existem ou não hipotecas sobre o imóvel;

– A declaração do administrador do condomínio para atestar a existência (ou não) de dívidas ao condomínio por parte do vendedor.

– A cópia do Regulamento Interno do Condomínio, para saber as normas a que fica vinculado ao adquirir a fracção autónoma.

Obras: planeamento evita dores de cabeça

A valorização do imóvel significa sempre uma melhoria nas condições de vida dos condóminos apesar de, quando pensamos em obras, imaginarmos por vezes cenários menos agradáveis. Arregace as mangas e dedique algum tempo ao planeamento criterioso de todas as etapas: facilitar-lhe-á a vida e garantir-lhe-á maior probabilidade de um bom resultado final.

Independentemente da natureza da obra que se pretenda executar, o projecto deve sempre estar de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal. Caso assim não suceda, há que proceder à alteração do mesmo de modo a que haja conformidade entre a obra e o título constitutivo, o que lhe poupará alguns dissabores.

As questões camarárias da obra são a etapa seguinte; desde que não alterem a estrutura do edifício, as cérceas ou os telhados, as chamadas obras em casa estão dispensadas de licença. Não isentas do pedido das mesmas mantêm-se as obras de reconstrução, ampliação ou demolição de edifícios, assim como intervenções em prédios situados em zonas históricas ou protegidas, as quais são sujeitas a maior atenção e vigilância por parte das autoridades municipais.

A elaboração de um caderno de encargos permite conferir, conjuntamente com o empreiteiro, a precisão e segurança dos termos técnicos e jurídicos em que se contrata. Mas a qualidade dos materiais, a responsabilidade do empreiteiro, o preço e forma de pagamento, as penalidades, etc., podem também figurar.

A empresa responsável pela execução da obra deverá ter um alvará de construção correspondente à natureza da intervenção a realizar, já que o alvará é o documento que comprova todas as habilitações da empresa. É emitido pelo INCI (Instituto da Construção e do Imobiliário) e reconhece as necessárias características de idoneidade, capacidade técnica, económica e financeira que a empresa deve ter.