Mais vale cumprir…

Um dos principais impedimentos de uma eficaz administração de condomínios deve-se ao não pagamento atempado das quotas e outros encargos estabelecidos em assembleia-geral de condóminos.

Nesta conformidade, a lei permite que a assembleia delibere, por maioria dos votos representativos do capital investido, a fixação de penas pecuniárias a aplicar aos condóminos que não cumpram atempadamente o dever de participar nas despesas comuns validamente aprovadas.

Findo o prazo eventualmente concedido para pagamento voluntário  sem que este se cumpra, ou verificando-se simplesmente o não pagamento das dívidas ao condomínio, devem as mesmas ser exigidas judicialmente através da acção executiva.

Lembre-se que este incumprimento prejudica o bom funcionamento do condomínio!

Inovações

Obras inovadoras são apenas aquelas que trazem algo de novo em benefício do condomínio, modificando as coisas comuns em sentido material, bem como todas e quaisquer alterações ao seu uso, como por exemplo, a montagem de painéis solares, o alargamento da porta de entrada do edifício ou a instalação de um elevador.

Tratando-se de inovações a realizar nas partes comuns, as mesmas têm de ser autorizadas por maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.A aprovação para a realização de uma inovação terá necessariamente de ser obtida na assembleia de condóminos, pois só assim é possível elaborar a acta que faz prova das deliberações.

O artigo 1425º, nº 2, do Decreto-Lei 267/94, de 25 de Outubro estabelece uma verdadeira proibição em relação às inovações que possam prejudicar qualquer dos condóminos na utilização quer das coisas próprias, quer das coisas comuns – mesmo havendo autorização da maioria qualificada de condóminos e das autoridades administrativas.

Administrador Exonerado

Na estrutura de um condomínio co-existem dois órgãos, representantes institucionais, através dos quais esta tem capacidade de exercício: a assembleia (órgão deliberativo) e o administrador (órgão executivo), cfr. art. 1430.º e 1435.º do Código Civil.

Ao administrador, eleito pela assembleia de condóminos, compete executar as deliberações que lhe sejam incumbidas pela mesma, para além do cumprimento de todas as tarefas impostas por lei.

No entanto, quando o administrador não cumpra, a exoneração é o instrumento capaz de pôr fim ao vínculo. Para tal, basta ser deliberado em assembleia, com a consequente desvinculação e eleição de outro administrador, ou caso assim não se proceda, pode a exoneração ser requerida ao tribunal, pelo não cumprimento das suas obrigações, por qualquer condómino, nos termos do artigo 1435.º do C.C., respondendo o administrador exonerado por todos os prejuízos nos termos gerais.

Modificação do Título da Propriedade Horizontal

A alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal carece imperativamente de unanimidade, não havendo lugar a abstenções. Deve obedecer aos requisitos da Propriedade Horizontal (PH), ao documento passado pela Câmara Municipal a comprovar que estão cumpridos todos os requisitos legais e constar de escritura pública.

O artigo 1422º-A nº 3, do DL-267/94 de 25 de Outubro, constitui uma excepção a este princípio: quando se trata de alterações ao título constitutivo resultantes da divisão de fracções em novas fracções autónomas que careçam da aprovação da assembleia de condóminos, não é exigida unanimidade. Basta, para o efeito, a maioria dos votos do capital investido – não podendo haver votos contra. À parte desta excepção, desde que na acta conste o respectivo acordo, assinado por todos os condóminos, o administrador pode outorgar a escritura pública de alteração do Título Constitutivo da PH, em representação do condomínio.

Quando o objecto da alteração ao título constitutivo for a junção ou divisão de fracções autónomas é o próprio condómino que juntou ou separou as fracções a proceder às diligências necessárias.

Caso intervenha na celebração da escritura pública de alteração do Título Constitutivo da PH em representação do condomínio, o administrador deverá apresentar, entre outros documentos, a acta onde conste o respectivo acordo assinada por todos os condóminos.

Ficha Técnica da Habitação II

Na capa da FTH encontramos informação que permite identificar a fracção e os diversos intervenientes (promoção, projecto e construção). Assim, torna-se possível aos consumidores, bem como aos gestores de condomínio, obter informação sobre a empresa que promoveu o empreendimento, quem construiu o edifício e, o mais importante, quem foi o arquitecto responsável pelo projecto de arquitectura; isto além dos diversos responsáveis pelos projectos de águas, electricidade, etc. Com base nesta informação é possível contactar os diversos responsáveis pela execução do edifício por intermédio do número da Ordem Profissional ou pelas entidades que credenciam os alvarás.

Esta informação comporta uma grande importância, nomeadamente quando há a necessidade de esclarecer algumas dúvidas de projectos ou quando existem patologias difíceis de debelar, pelo que se recomenda a FTH como documento para apoio à actividade do gestor de condomínios.

Na secção II, encontramos a informação relativa ao Edifício ou Prédio Urbano onde está inserida a habitação ou fracção autónoma. É nesta secção da FTH que encontramos um conjunto importante de informação sobre as partes comuns do edifício: a estrutura do edifício, o tipo de fundação, se foi directa ou se levou estacarias, a envolvente do edifício ou, mais precisamente, as espessuras das paredes, o tipo de isolamento térmico executado e ainda os acabamentos das zonas comuns.

Nos anexos à FTH estão inseridas plantas simplificadas dos projectos de águas, esgotos e de outras instalações que podem servir para avaliar por onde passam as tubagens e auxiliar na detecção de eventuais rupturas. Estes dados revelam-se de grande importância já que proporcionam condições para uma gestão eficaz e o conhecimento de eventuais problemas e na tomada de decisão para uma correcta manutenção do imóvel.