Propriedade Horizontal de conjuntos de edifícios

A propriedade horizontal é um conceito jurídico, nada impedindo que o seu objecto abranja, também, os conjuntos imobiliários.

Por conjuntos imobiliários pode entender-se um grupo de edifícios idênticos, contíguos ou ligados por uma base comum, que tendem a funcionar como uma unidade. São conjuntos de imóveis urbanos afectados a determinado fim e que sendo fruídos segundo o regime da propriedade exclusiva integram, também, elementos ou serviços comuns, por exemplo: parqueamento, piscina, restaurante, jardim e garagem, entre outros espaços comuns. Este preceito legal foi introduzido na ordem jurídica portuguesa, em 1994, pelo Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro, admitindo expressamente que a propriedade horizontal possa incidir não apenas sobre edifícios singularmente considerados mas também sobre os chamados conjuntos imobiliários.

A possibilidade de tratar, à luz da propriedade horizontal, vários edifícios que partilham partes comuns, veio permitir uma administração mais equilibrada, eficaz e justa, na medida em que garante o tratamento das partes comuns a todos os edifícios com o mesmo rigor e importância dados a cada edifício. Por outro lado, a lei prevê que a aplicação da propriedade horizontal a conjuntos de edifícios contemple as necessárias adaptações, possibilitando a flexibilidade necessária para harmonizar vários interesses.

Cumpre ainda referir que o artigo 1438º do DL 267/94, de 25 de Outubro, alarga o objecto da propriedade horizontal, enquadrando os condomínios fechados, quer em forma de conjunto de moradias, quer de edifícios ou conjuntos residenciais.

Modificação do Título da Propriedade Horizontal

A alteração do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal carece imperativamente de unanimidade, não havendo lugar a abstenções. Deve obedecer aos requisitos da Propriedade Horizontal (PH), ao documento passado pela Câmara Municipal a comprovar que estão cumpridos todos os requisitos legais e constar de escritura pública.

O artigo 1422º-A nº 3, do DL-267/94 de 25 de Outubro, constitui uma excepção a este princípio: quando se trata de alterações ao título constitutivo resultantes da divisão de fracções em novas fracções autónomas que careçam da aprovação da assembleia de condóminos, não é exigida unanimidade. Basta, para o efeito, a maioria dos votos do capital investido – não podendo haver votos contra. À parte desta excepção, desde que na acta conste o respectivo acordo, assinado por todos os condóminos, o administrador pode outorgar a escritura pública de alteração do Título Constitutivo da PH, em representação do condomínio.

Quando o objecto da alteração ao título constitutivo for a junção ou divisão de fracções autónomas é o próprio condómino que juntou ou separou as fracções a proceder às diligências necessárias.

Caso intervenha na celebração da escritura pública de alteração do Título Constitutivo da PH em representação do condomínio, o administrador deverá apresentar, entre outros documentos, a acta onde conste o respectivo acordo assinada por todos os condóminos.

Título Constitutivo da Propriedade Horizontal – Tem o Seu?

O Título Constitutivo da Propriedade Horizontal é o documento, feito por escritura pública, no qual se atesta que o edifício cumpre todos requisitos estabelecidos pela lei, exigidos para integrar o regime jurídico da propriedade horizontal.

Contém informações fundamentais, nomeadamente, para os condóminos e administradores de condomínios. Vejamos porquê.

Nele se especifica a designação e composição de cada fracção, por exemplo: a fracção “A” é composta por uma sala, dois quartos, cozinha, uma casa de banho e arrecadação.

Define-se a permilagem ou percentagem de cada fracção, ou seja, o valor relativo atribuído pelo promotor imobiliário ou construtor à fracção. (com este valor calcula-se, regra geral, a contribuição de cada condómino para as despesas de conservação e fruição das partes comuns e o número de votos atribuídos a cada condómino em assembleia-geral de condomínio).

Menciona o fim a que se destina cada fracção, ou parte comum, podendo definir, por exemplo, que as fracções se destinam a habitação, garagem ou comércio.

Pode, ainda, conter o regulamento interno do condomínio, estatuindo um conjunto de normas que disciplinam o uso, fruição e conservação das partes comuns e fracções autónomas.

O título constitutivo da propriedade horizontal pode afectar uma parte comum ao uso exclusivo de um só condómino; quer isto dizer que pode estabelecer que o uso do terraço de cobertura, que é uma parte comum, seja exclusivo do condómino do 3º andar.

Até a previsão do compromisso arbitral para resolução de litígios emergentes da relação do condomínio, pode ser estabelecida. E se assim for, em caso de conflito, os condóminos devem recorrer ao meio extra judicial de resolução de conflitos que é a Arbitragem.

Tratando-se, como vimos, de um documento que garante direitos e deveres, define concretamente o que é propriedade privada e comum e pode estabelecer regras para o uso das partes comuns, faz todo o sentido solicitá-lo ao construtor ou promotor imobiliário, a partir do momento em que se começa a pensar adquirir uma fracção autónoma.