Título Constitutivo da Propriedade Horizontal – Tem o Seu?

O Título Constitutivo da Propriedade Horizontal é o documento, feito por escritura pública, no qual se atesta que o edifício cumpre todos requisitos estabelecidos pela lei, exigidos para integrar o regime jurídico da propriedade horizontal.

Contém informações fundamentais, nomeadamente, para os condóminos e administradores de condomínios. Vejamos porquê.

Nele se especifica a designação e composição de cada fracção, por exemplo: a fracção “A” é composta por uma sala, dois quartos, cozinha, uma casa de banho e arrecadação.

Define-se a permilagem ou percentagem de cada fracção, ou seja, o valor relativo atribuído pelo promotor imobiliário ou construtor à fracção. (com este valor calcula-se, regra geral, a contribuição de cada condómino para as despesas de conservação e fruição das partes comuns e o número de votos atribuídos a cada condómino em assembleia-geral de condomínio).

Menciona o fim a que se destina cada fracção, ou parte comum, podendo definir, por exemplo, que as fracções se destinam a habitação, garagem ou comércio.

Pode, ainda, conter o regulamento interno do condomínio, estatuindo um conjunto de normas que disciplinam o uso, fruição e conservação das partes comuns e fracções autónomas.

O título constitutivo da propriedade horizontal pode afectar uma parte comum ao uso exclusivo de um só condómino; quer isto dizer que pode estabelecer que o uso do terraço de cobertura, que é uma parte comum, seja exclusivo do condómino do 3º andar.

Até a previsão do compromisso arbitral para resolução de litígios emergentes da relação do condomínio, pode ser estabelecida. E se assim for, em caso de conflito, os condóminos devem recorrer ao meio extra judicial de resolução de conflitos que é a Arbitragem.

Tratando-se, como vimos, de um documento que garante direitos e deveres, define concretamente o que é propriedade privada e comum e pode estabelecer regras para o uso das partes comuns, faz todo o sentido solicitá-lo ao construtor ou promotor imobiliário, a partir do momento em que se começa a pensar adquirir uma fracção autónoma.

Fiscalize!

A gestão financeira do condomínio é fiscalizada pelos condóminos. Quando surge a sensação de que algo não está bem, a assembleia deve confrontar o administrador com as situações e dúvidas concretas, pedindo os esclarecimentos necessários.

Se a desconfiança persistir, uma solução poderá ser o recurso a uma auditoria, para apurar desvios ou distorções contabilísticas, comprovar a existência de documentação referente a todas as despesas e verificar se os movimentos bancários estão de acordo com as entradas e saídas de verba da conta do condomínio.

Sinais de alerta:

* Dificuldade ou indisponibilidade do administrador em facultar o acesso da documentação do condomínio, quando solicitada por algum condómino;
* Contratação de serviços sem aprovação do seu orçamento pela assembleia de condóminos;
* Ausência de balancetes nos períodos fixados;
* Recusa do administrador em apresentar contas;
* Movimentos bancários sem justificação;
* Despesas sem factura ou justificadas com meros papeis sem valor contabilístico.

Socorro! Estou preso no elevador…

Não há uma causa única e bem identificada que leve à paragem intempestiva de um ascensor. Há sim, um conjunto de situações que se traduzem em informação ao quadro de comando e podem determinar a imobilização do sistema.

A eventuais falhas do equipamento, acrescentam-se as avarias resultantes da má utilização do mesmo, em especial das portas e da própria cabina.

Quando um elevador fica imobilizado com alguém dentro, há duas vertentes a considerar: os procedimentos a adoptar por quem está encarcerado, e por quem vai efectuar o resgate.

PARA QUEM ESTÁ DENTRO DO ASCENSOR, RECOMENDA-SE:

– Manter a calma e tranquilidade;

– Pedir socorro (nos ascensores mais actuais existe já um sistema de comunicação que coloca os passageiros em contacto com a empresa responsável pela manutenção);

– Não tentar sair por si mesmo da cabina, seja de que modo for!!! A causa da paragem pode ser apenas momentânea e o ascensor pode entrar em funcionamento repentinamente, causando ferimentos graves ou até mesmo a morte.

PARA QUEM VAI EFECTUAR O RESGATE, RECOMENDA-SE:

– Ter informação / formação para executar a operação (na dúvida, deve chamar-se sempre a empresa responsável pela manutenção);

– Tranquilizar a(s) pessoa(s) encarcerada(s), informando que se vai proceder ao resgate;

– Seguir rigorosamente as instruções existentes na casa das máquinas (não esquecendo de começar por cortar a alimentação eléctrica ao ascensor);

– Levar manualmente a cabina até ao nível do piso (deslocando-a no sentido mais favorável) para que possa abrir-se a porta e resgatar o(s) passageiro(s).

– Certificar-se que a porta de patamar fica bem fechada e encravada, nunca deixando de chamar a empresa de manutenção do ascensor.

Comissão Imobiliária: Fisco prevê abatimentos e reembolsos

As comissões imobiliárias pagas na compra de imóveis através de agências do sector já podem ser deduzidas. O parecer, dado pela Administração Fiscal em Setembro, permite agora aos contribuintes aplicá-las para cálculo das mais-valias.

A comissão, por ser indispensável na venda do imóvel, foi desta forma reconsiderada, podendo ser abatida nos valores a declarar para o cálculo do valor tributável. Esta situação já foi revista por diversas vezes já que, antes de 2004, essa despesa era aceite na declaração de IRS; em 2005, o Executivo decidiu retirá-la das despesas dedutíveis.

No recente volte-face, o fisco revê a sua posição e consente novamente aos contribuintes a possibilidade de abater o valor pago pelos serviços prestados pela Imobiliária no apuramento das mais-valias imobiliárias.

Se vendeu o seu imóvel em 2007, pode ainda solicitar o reembolso através de uma reclamação graciosa. Online, na página das Declarações Electrónicas, ou no Serviço de Finanças da sua área, tem até 150 dias após receber a nota de liquidação para reclamar a devolução.

Caso tenha vendido entre 2004 ou 2006, saiba que há as possibilidades de vir a ser reembolsado ainda não se esgotaram, se bem que não existem certezas.

Não se deixe enganar!

Se vai comprar casa lembre-se que deve consultar alguns documentos referentes ao imóvel de modo a aferir que o mesmo reúne todas as condições para evitar surpresas menos agradáveis após a Escritura.

– A Licença de Utilização, que passou a ser exigida para todos os imóveis de construção posterior a 1951, atesta a conformidade da fracção com os projectos, leis e regulamentos aplicáveis. Mediante este documento, terá a certeza de que a casa que pretende comprar não é clandestina nem sofreu alterações não licenciadas pela Câmara;

– O Título Constitutivo da Propriedade Horizontal, documento feito por escritura pública, atesta a passagem do edifício ao regime da propriedade horizontal. Nele fixam-se as regras, direitos e deveres dos condóminos, a composição interna das fracções autónomas, a permilagem, o fim a que se destinam as fracções, as zonas comuns e a sua forma de utilização, podendo atribuir uma parte comum ao uso exclusivo de um condómino, etc. A análise deste documento permite-lhe saber exactamente os direitos que está a adquirir ao comprar a fracção autónoma;

– A Certidão do Registo Predial permite-lhe ter a certeza de quem é o proprietário e saber se existem ou não hipotecas sobre o imóvel;

– A declaração do administrador do condomínio para atestar a existência (ou não) de dívidas ao condomínio por parte do vendedor.

– A cópia do Regulamento Interno do Condomínio, para saber as normas a que fica vinculado ao adquirir a fracção autónoma.

Obras: planeamento evita dores de cabeça

A valorização do imóvel significa sempre uma melhoria nas condições de vida dos condóminos apesar de, quando pensamos em obras, imaginarmos por vezes cenários menos agradáveis. Arregace as mangas e dedique algum tempo ao planeamento criterioso de todas as etapas: facilitar-lhe-á a vida e garantir-lhe-á maior probabilidade de um bom resultado final.

Independentemente da natureza da obra que se pretenda executar, o projecto deve sempre estar de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal. Caso assim não suceda, há que proceder à alteração do mesmo de modo a que haja conformidade entre a obra e o título constitutivo, o que lhe poupará alguns dissabores.

As questões camarárias da obra são a etapa seguinte; desde que não alterem a estrutura do edifício, as cérceas ou os telhados, as chamadas obras em casa estão dispensadas de licença. Não isentas do pedido das mesmas mantêm-se as obras de reconstrução, ampliação ou demolição de edifícios, assim como intervenções em prédios situados em zonas históricas ou protegidas, as quais são sujeitas a maior atenção e vigilância por parte das autoridades municipais.

A elaboração de um caderno de encargos permite conferir, conjuntamente com o empreiteiro, a precisão e segurança dos termos técnicos e jurídicos em que se contrata. Mas a qualidade dos materiais, a responsabilidade do empreiteiro, o preço e forma de pagamento, as penalidades, etc., podem também figurar.

A empresa responsável pela execução da obra deverá ter um alvará de construção correspondente à natureza da intervenção a realizar, já que o alvará é o documento que comprova todas as habilitações da empresa. É emitido pelo INCI (Instituto da Construção e do Imobiliário) e reconhece as necessárias características de idoneidade, capacidade técnica, económica e financeira que a empresa deve ter. 

Patologias construtivas condicionam estado dos edifícios

O ciclo de vida de um edifício é um termo de gestão de imóveis que contempla, para além da elaboração do projecto e construção, todas as vertentes relacionadas com o uso, manutenção, conservação, reabilitação e demolição do edifício.

A presença de patologias construtivas nos edifícios revela a existência de uma enfermidade cujas causas podem ser diversas e que vão desde a etapa do projecto até às condições de uso.

A experiência demonstra que as principais causas que provocam as falhas na envolvente dos edifícios, principalmente em alvenarias e revestimentos, tem sua origem em:

1. Defeitos a nível de projecto;

2. Desconhecimento do comportamento de diversos elementos e materiais;

3. Incompatibilidades dos materiais;

4. Deficiência no controle de execução;

5. Escassez de mão-de-obra especializada;

6. Condições de uso que não foram devidamente previstas;

7. Modificação do destino dos locais;

8. Falta inadequada de manutenção da construção.

Para minorar e corrigir as patologias de construção, a manutenção periódica dos diversos elementos da construção é uma prática aconselhável.

Todo o tipo de manutenção gera custo. Todavia, esse custo deve ser entendido como um investimento de modo a evitar incorrer em custos muito maiores que podem ocorrer a curto e médio prazo.