Limitação aos direitos dos Condóminos

O direito de propriedade que assiste ao condómino sobre a sua fracção autónoma só pode ser exercido dentro dos limites da lei, com a observância das restrições por ela impostas, visando salvaguardar a boa convivência entre os condóminos.

Sobre as partes comuns só é lícito aos condóminos intervirem quando se trate de reparações indispensáveis e urgentes, desde que comunicadas ao administrador e este se encontre ausente ou impedido de proceder à sua realização. Os condóminos não podem praticar actos que lesem, danifiquem ou interfiram com a arquitectura, estética e segurança do edifício, seja com a realização de obras novas, seja por falta de reparação. Algumas obras carecem ainda de autorização camarária que atestará a sua viabilidade, garantindo o cumprimento das condições de segurança, estética e salubridade necessárias.

Os condóminos não podem ainda destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes, devendo respeitar o conjunto de regras éticas aceites por pessoas honestas e de boa fé, de acordo com a moral social da época e do local. A obrigação de respeitar o fim a que a fracção se destina conforme o estabelecido no título constitutivo da propriedade horizontal impõe-se para proteger os interesses dos próprios condóminos, tendo estes o direito de saber se é autorizada a existência de fracções que se destinem a fins diferentes da habitação, susceptíveis de perturbar o direito ao descanso e sossego. Caso não se fixe no título constitutivo o fim a que a fracção se destina, o proprietário deverá afectá-lo ao fim que conste no projecto camarário. Se também não se especificar no projecto o fim a que a fracção se destina, então o proprietário poderá usá-la para qualquer fim permitido por lei.

Se no título constitutivo da propriedade horizontal tiver sido, desde logo, proibida a prática de certos actos, então os condóminos devem abster-se da sua prática.

Eleição e exoneração do Administrador

O administrador é eleito pela assembleia-geral de condóminos.
A lei não impõe qualquer característica ou conhecimento específico para ser administrador do condomínio, a não ser o critério da maior percentagem de capital quando se trate de administrador provisório (artigo 1435º A DL- 267/94, de 25 de Outubro).

Não sendo possível eleger o administrador em assembleia de condomínio por falta de quórum ou de voluntários, qualquer condómino tem a faculdade de requerer ao tribunal a nomeação do administrador, fundamentando a sua escolha. O administrador nomeado judicialmente pode não aceitar o cargo, fundamentando a sua recusa através de contestação a apresentar no prazo de 30 dias a contar da citação. Se não houver contestação será nomeada como administrador a pessoa indicada pelo requerente.

A lei prevê que o administrador possa ser um condómino ou um terceiro, incluindo-se nesta hipótese a possibilidade de a administração do condomínio ser exercida por uma empresa especializado na actividade. Uma vez aceite o cargo de administrador, seja por um condómino ou por uma empresa, não poderão renunciar ao cargo sem que haja um sucessor, uma vez que figura do administrador é demasiado importante para que o condomínio fique desprovido dela.

Embora a lei definida que o cargo de administrador tenha a duração de um ano, nada impede que os condóminos deliberem um prazo superior para o mandato. Se durante o período do mandato o administrador praticar irregularidades ou agir com negligência relativamente às suas incumbências legais pode ser exonerado pela assembleia de condóminos, quer tenha sido eleito pelo tribunal ou pela própria assembleia.

Havendo motivo para a exoneração e a assembleia não tomar a iniciativa de o fazer, qualquer condómino pode requerer ao tribunal a exoneração do administrador que não cumpra cabalmente as suas funções.

Gás: medidas de prevenção de acidentes

. Confie sempre a instalação, reparação e manutenção dos aparelhos (incluindo a substituição de tubos de alimentação) a técnicos de gás devidamente licenciados;

. Se tiver garrafas de gás em casa, mantenha-as a uma distância não inferior a 0,40m de radiadores eléctricos, e não inferior a 1,50 m de fontes de chama;

. Nunca monte esquentadores em casas de banho;

. Não instale garrafas de gás propano no interior da sua habitação;

. Nunca movimente garrafas de gás, mesmo vazias, sem antes fechar o redutor;

. Mantenha as garrafas de gás sempre ao alto;

. Nunca ligue interruptores nem faça lume durante a substituição de uma garrafa de gás vazia;

. Nunca deixe os aparelhos de queima em funcionamento quando tiver de se ausentar: o derramamento de líquidos pode apagar os queimadores, mantendo-se a libertação de gás;

. Feche as válvulas de segurança do contador e de corte do redutor sempre que os aparelhos não estejam em uso ou se ausente de casa.

Edifícios Mistos

Assiste-se cada vez mais a construções complexas que integram vários prédios, espaços comuns a todos eles e até, muitas vezes, estabelecimentos comerciais. As lojas integradas nos edifícios de habitação são uma realidade cada vez mais expressiva nas construções modernas.

Pode colocar-se a questão de saber quais os requisitos necessários para que um conjunto de lojas possa ser considerado “centro comercial”, assim como se a administração de um centro comercial integrado num condomínio deve obedecer às mesmas regras estabelecidas para o condomínio.

Não estando a administração, organização e funcionamento dos centros comerciais especificamente regulados na lei, tais actos ficam na disponibilidade das partes.
Trata-se de uma realidade criada por um acto jurídico com uma vertente comercial, gozando por isso de um estatuto que assenta na autonomia privada.

Pode, no entanto, concluir-se que os titulares das fracções autónomas destinadas a centro comercial estão sujeitos ao regime da propriedade horizontal enquanto donos dessas mesmas fracções autónomas e enquanto lojistas poderão estar sujeitos a um outro modo de organização e funcionamento titulado por um regulamento interno que disciplina a relação dos lojistas entre si, distinto do regulamento interno do condomínio.

IVA – CONDOMÍNIOS

I – INTRODUÇÃO
De acordo com o disposto no Código Civil, artigos 1420º e seguintes Direitos e encargos dos condóminos) “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”, “a administração das partes comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador”, “o cargo de administrador é remunerado e tanto pode ser desempenhado por um condómino como por terceiro” e, entre outras funções, “compete ao administrador cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns e exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas”.
O condomínio tem, por consequência, a obrigação legal de executar um conjunto de tarefas para administrar as partes comuns da propriedade dos condóminos, competindo ao administrador do condomínio desempenhá-las. Para esse efeito, o condomínio incorre em despesas que serão repartidas pelos condóminos de acordo com as respectivas quotaspartes, aprovadas em assembleia de condóminos.
No exercício dessa actividade de gestão das partes comuns da propriedade dos condóminos, o condomínio, enquanto grupo autónomo de pessoas, deve proceder ao seu registo no Registo Nacional de Pessoas Colectivas e obter um número de identificação de pessoa colectiva (NIPC) com o qual se identifica perante a Administração Fiscal e todas as entidades com quem estabelece contactos, nomeadamente fornecedores de bens e serviços para o condomínio.
O NIPC serve também para identificar o condomínio perante as instituições bancárias, uma vez que, de acordo com a legislação relativa ao regime da propriedade horizontal, o condomínio deve dispor de contas bancárias e constituir e manter em seu nome um “fundo comum de reserva”  correspondente a, pelo menos, 10% do valor das quotas partes que anualmente são aprovadas em assembleia de condóminos.

II – DISTINÇÃO ENTRE CONDOMÍNIO E ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO
A actividade desenvolvida pelo condomínio não pode ser confundida com a actividade da pessoa ou entidade que desempenha o cargo de administrador do condomínio. O condomínio, enquanto «grupo autónomo de pessoas», toma as decisões em «assembleia de condóminos» tendo em vista o  cumprimento das disposições do regulamento e do bom funcionamento e boa gestão das partes comuns do imóvel, podendo beneficiar, ou não, da
isenção prevista nos n.os 21 e 22 do art.º 9.º do Código do IVA (CIVA) consoante o condomínio exerça, ou não, uma actividade económica isenta.
O administrador do condomínio, exerce um cargo que tem por função dar cumprimento às decisões tomadas na «assembleia de condóminos». Assim, se o «administrador» for um condómino, a sua actuação não assume qualquer carácter profissional, pelo que não tem a obrigação de se registar para efeitos de IVA. Se a administração for exercida por uma entidade de «gestão de condomínios» esta actua na qualidade de sujeito passivo, como tal sujeita às regras gerais do CIVA.Tendo em vista o esclarecimento de dúvidas existentes relativamente ao enquadramento dos condomínios em sede de IVA, uma vez sancionado o teor da informação nº 1378 de 13 de Março de 2009, desta Direcção de Serviços, através de despacho de 24.04.2009, do Subdirector Geral dos Impostos (Substituto legal do Director Geral), comunica-se o seguinte:

III – ENQUADRAMENTO DOS CONDOMÍNIOS
Em relação ao enquadramento dos condomínios, em sede de IVA, pode proceder-se à sua divisão em diversos tipos: Os chamados “condomínios de imóveis para habitação”, os “condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades  económicas sujeitas a IVA”, os “condomínios de imóveis para habitação que exercem uma actividade económica” e, finalmente os “Imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais”.

Condomínios de imóveis para habitação
O condomínio de imóveis para habitação é um “grupo autónomo de pessoas” obrigado a ter um NIPC para efeitos fiscais e pode mesmo ser considerado “sujeito passivo” de IVA. No entanto, para o ser, terá de actuar perante os condóminos no âmbito de uma actividade empresarial.
Quando o condomínio não age no exercício de uma actividade empresarial, mas sim no âmbito da sua esfera privada, não é de qualificar como actividade económica a actividade desenvolvida por um “condomínio de um imóvel de habitação”, que circunscreve o âmbito das suas operações à “simples administração das partes comuns do imóvel”.

Condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades económicas sujeitas a IVA
No caso de um “condomínio de um imóvel para habitação” em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades sujeitas a IVA, coloca-se o problema de saber se, por esse facto, o “condomínio” passa a ser considerado como exercendo uma actividade económica ou se, pelo contrário, mantém o estatuto de simples “gestor do património comum dos condóminos”.
O facto de haver condóminos a exercer uma actividade sujeita a IVA em algumas das fracções autónomas do edifício, não altera a relação do condomínio com os condóminos pois aquele nem sequer passa a usufruir de quaisquer outros rendimentos que possam ser considerados como contrapartida do exercício de uma actividade económica.
Não sendo o condomínio sujeito passivo de IVA, os condóminos de fracções onde se desenvolvem actividades sujeitas a imposto e dele não isentas, não podem deduzir o IVA incluído na parte que suportarem nas despesas comuns do imóvel.

Condomínios de imóveis para habitação que exercem actividades económicas sujeitas a IVA~
No que se refere aos condomínios de imóveis para habitação que exercem uma actividade económica (isenta ou não isenta de IVA) importa referir o seguinte:
- Nas situações em que um condomínio cede a terceiros o direito de utilização dos espaços comuns, como por exemplo a instalação de uma antena de telecomunicações no imóvel ou a afixação de publicidade, tendo como contrapartida uma determinada importância acordada em assembleia de condóminos, o condomínio, em resultado do exercício dessa actividade, adquire a qualidade de sujeito passivo devendo registar-se para efeitos de IVA. As prestações de serviços podem estar isentas ou não de IVA, consoante o respectivo enquadramento no CIVA.
- Assim, o condomínio pode beneficiar de alguma isenção objectiva prevista no CIVA (art.º 9.º) ou, inclusivamente, ficar abrangido pela isenção prevista no art.º 53.º do mesmo Código se, entre outros requisitos, o volume de negócios anual for inferior ao limiar previsto naquela norma. Neste caso, deve atender-se apenas aos resultados relativos à actividade tributável, nos termos do art.º 81.º do CIVA.

Imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais
Uma situação completamente distinta diz respeito à gestão de imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais ou qualquer imóvel ou parte autónoma de imóvel onde vários sujeitos passivos exercem a sua actividade económica.
Nestas situações não se pode falar propriamente de um “condomínio” uma vez que as disposições constantes dos artigos 1420.º e seguintes do Código Civil apenas são aplicáveis, por norma, aos imóveis de habitação. Assim sendo, apesar de existirem despesas comuns de diversa natureza nomeadamente água, electricidade, limpeza, manutenção de elevadores etc, que são imputadas a cada um dos sujeitos passivos que usufruem de uma parte do edifício e dos espaços comuns onde desenvolvem a respectiva actividade, existe, normalmente, também outro conjunto de despesas relativas a segurança, recepção de clientes, lavabos, decoração das partes
comuns e a própria gestão do espaço que são suportadas por todos os sujeitos passivos que delas beneficiam, não lhes sendo aplicável as isenções referidas nos n.os 21 e 22 do art.º 9.º do CIVA.
Este tipo de gestão de edifícios e de espaços comuns é usualmente realizada por empresas especializadas nessa área, pelo que a respectiva actividade se encontra abrangida pelas regras gerais do Código do IVA.

O presente ofício circulado revoga os entendimentos anteriormente divulgados sobre a matéria.

FONTE: Direcção de Serviços do IVA, Ministério das Finanças

Faz sentido o Dia Europeu do Vizinho?

O Dia Europeu do Vizinho celebrou-se a 26 de Maio para assinalar a crescente apreensão de muitas entidades face ao isolamento e indiferença com que, hoje em dia, nos relacionamos com os nossos vizinhos: fisicamente tão próximos mas, tantas vezes, tão distantes.

A falta de tempo, a indisponibilidade para participar em acções que possam envolver a comunidade e a insegurança que vivemos hoje em dia são algumas das dificuldades que, aqui e ali, as sociedades modernas nos vão impondo.

O vizinho que partilha o nosso espaço comum, por vezes, fazendo mau uso do mesmo. Aquele de quem sabemos alguns pormenores da vida íntima trazidos pelos sons e barulhos produzidos na sua casa – e que muitas vezes preferíamos nem saber… O vizinho que parece só se lembrar de nós quando lhe falta algum ingrediente na hora de preparar as refeições. Que, por vezes, deixa o carro mal estacionado, prejudicando a saída da garagem pela manhã.

Ainda assim, faz sentido celebrar este dia para lembrar que o relacionamento de vizinhança pode ser diferente: caloroso, compreensivo e altruísta!

Celebre-se o Dia do Vizinho com a alegria de saber que todos podemos ser aquele vizinho que gostaríamos de ter.

E você? Há quanto tempo não oferece um sorriso ao seu vizinho?

A Assembleia e a 1ª Quinzena de Janeiro

A Assembleia de Condóminos é, por excelência, o local de debate de ideais e assuntos, onde a presença de todos é indispensável para tomar as decisões referentes ao condomínio.

Estabelece o artigo 1431º do Código Civil que “A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.” O artigo refere-se à assembleia ordinária cuja ordem de trabalhos consiste na aprovação das contas do último ano e a aprovação do orçamento para o ano seguinte. Todas as assembleias que se realizem durante o ano para tratar de assuntos diferentes, são assembleias extraordinárias.

A primeira quinzena de Janeiro para a realização da assembleia ordinária é uma data meramente exemplificativa. O período de administração pode coincidir ou não com o ano civil. O condomínio pode optar por outra data para realizar tal assembleia, até porque, neste caso, tratam-se de interesses de ordem privada, não fazendo sentido impor uma data, que em muitas situações até poderá inviabilizar a realização da assembleia ordinária. Pense-se, por exemplo, em zonas de veraneio, onde os condóminos só estão presentes no Verão, não faria qualquer sentido realizar a assembleia na primeira quinzena de Janeiro, pois nunca haveria quórum.

A ideia subjacente à “primeira quinzena de Janeiro” é que não passem 12 meses sem que o condomínio proceda à aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante ano, pois trata-se de um acto de administração ordinária fundamental para o funcionamento do condomínio.

Por outro lado, a própria lei refere que a administração é exercida por períodos de um ano, então faz sentido que a assembleia ordinária se realize na data em que o exercício da administração completa um ano.

Actividades Ruidosas Temporárias

É proibida a prática de actividades ruidosas temporárias na proximidade de edifícios de habitação, aos sábados, domingos e feriados e nos dias úteis entre as 20 e as 8 horas.

Actividade ruidosa temporária: a actividade que, não constituindo um acto isolado, tenha carácter não permanente e que produza ruído nocivo ou incomodativo para quem habite ou permaneça em locais onde se fazem sentir efeitos dessa fonte de ruído tais como obras de construção civil, competições desportivas, espectáculos, festas ou outros divertimentos, feiras e mercados. Decreto-Lei n.º 9/2007, artigo 3.º alínea b).

As obras de recuperação, remodelação ou conservação realizadas no interior de edifícios destinados a habitação, comércio ou serviços que constituam fonte de ruído apenas podem ser realizadas em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas e não carecem de emissão de licença especial de ruído. Constituem excepção a estas limitações as obras urgentes realizadas para evitar ou reduzir danos a pessoas e bens.

As actividades ruidosas temporárias e obras no interior dos edifícios que não respeitem os requisitos supra citados são suspensas por ordem das autoridades policiais, oficiosamente ou a pedido do interessado, devendo ser lavrado um auto da ocorrência a remeter ao presidente da Câmara Municipal para instauração do respectivo procedimento de contra-ordenação.

O responsável pela execução das obras deve afixar em local acessível aos utilizadores do edifício a duração prevista das obras, e quando possível, o período horário no qual se prevê que ocorra a maior intensidade de ruído.

Destruição do Edifício

Em sede de propriedade horizontal, a destruição do edifício está prevista e regulada no artigo 1428º do Código Civil, o qual distingue os procedimentos em função da extensão da destruição: total ou superior a três quartos do valor do edifício e inferior a três quartos.

Se a destruição do edifício for total – ou de uma parte que represente pelo menos 3/4 do seu valor – os condóminos podem optar pela venda do terreno e dos materiais. Isto não significa, contudo, que os condóminos não possam deliberar em assembleia, por unanimidade, a reconstrução do edifício.
No entanto, querendo algum condómino optar pela venda do terreno, a sua vontade é imperativa, não podendo os restantes condóminos ir contra.
Assim, será inválida a deliberação em assembleia que imponha aos condóminos as despesas dos custos de reconstrução do edifício, se essa não for a vontade do condómino.

Os condóminos que não queiram participar nas despesas de reconstrução só podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos.

Quando a destruição de uma parte do edifício representar apenas 1/4 ou menos do seu valor, podem os condóminos deliberar a reconstrução do edifício, por deliberação que carece de maioria do número de condóminos e do capital investido no edifício.

O quórum exigido para esta deliberação é excepcional, pois exige a dupla maioria (número de condóminos e do capital investido) para a deliberação sobre a reconstrução do edifício. No caso de os condóminos deliberarem a favor da reconstrução do edifício e nem todos quererem participar nas despesas de reconstrução, podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos – que podem ser por si escolhidos.

A destruição completa de um edifício extingue o regime da propriedade horizontal.

Convocação e funcionamento da Assembleia

As deliberações em assembleia são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido, excepto quando a lei disponha de outra forma.

No artigo 1432º do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, estabelecem-se regras que ajudam a superar as dificuldades das habituais ausências dos condóminos nas assembleias, permitindo que, em segunda convocatória, possa deliberar-se com um quórum menor. Assim, se na assembleia não comparecerem em primeira convocatória condóminos cujos votos representem a maioria do capital investido, em segunda convocatória poder-se-á deliberar apenas com a maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos 1/4 do valor total do prédio.

Pode, no entanto, suceder que mesmo na segunda convocatória não se reúna o quórum constitutivo necessário. Neste caso, devem aplicar-se as regras gerais da compropriedade, recorrendo ao tribunal para que se tomem as deliberações necessárias, segundo a equidade.

Ainda no sentido de facilitar a tomada de deliberações, quando careçam de unanimidade, não se exige que estejam presentes em assembleia todos os condóminos representando a totalidade do capital investido. Podem estar presentes apenas 2/3, que devem aprovar as deliberações por unanimidade. Posteriormente, serão enviadas cartas registadas com aviso de recepção aos condóminos ausentes, comunicando as deliberações tomadas, para que manifestem o seu consentimento ou discordância no prazo de 90 dias.
Se nada for dito dentro do prazo legal, vigora o velho princípio de que “quem cala consente”, considerando-se a deliberação tacitamente aprovada.

É ainda obrigação dos condóminos não residentes no condomínio comunicar ao administrador, por escrito, o seu domicílio ou o do seu representante.