Edifícios Mistos

Assiste-se cada vez mais a construções complexas que integram vários prédios, espaços comuns a todos eles e até, muitas vezes, estabelecimentos comerciais. As lojas integradas nos edifícios de habitação são uma realidade cada vez mais expressiva nas construções modernas.

Pode colocar-se a questão de saber quais os requisitos necessários para que um conjunto de lojas possa ser considerado “centro comercial”, assim como se a administração de um centro comercial integrado num condomínio deve obedecer às mesmas regras estabelecidas para o condomínio.

Não estando a administração, organização e funcionamento dos centros comerciais especificamente regulados na lei, tais actos ficam na disponibilidade das partes.
Trata-se de uma realidade criada por um acto jurídico com uma vertente comercial, gozando por isso de um estatuto que assenta na autonomia privada.

Pode, no entanto, concluir-se que os titulares das fracções autónomas destinadas a centro comercial estão sujeitos ao regime da propriedade horizontal enquanto donos dessas mesmas fracções autónomas e enquanto lojistas poderão estar sujeitos a um outro modo de organização e funcionamento titulado por um regulamento interno que disciplina a relação dos lojistas entre si, distinto do regulamento interno do condomínio.

Destruição do Edifício

Em sede de propriedade horizontal, a destruição do edifício está prevista e regulada no artigo 1428º do Código Civil, o qual distingue os procedimentos em função da extensão da destruição: total ou superior a três quartos do valor do edifício e inferior a três quartos.

Se a destruição do edifício for total – ou de uma parte que represente pelo menos 3/4 do seu valor – os condóminos podem optar pela venda do terreno e dos materiais. Isto não significa, contudo, que os condóminos não possam deliberar em assembleia, por unanimidade, a reconstrução do edifício.
No entanto, querendo algum condómino optar pela venda do terreno, a sua vontade é imperativa, não podendo os restantes condóminos ir contra.
Assim, será inválida a deliberação em assembleia que imponha aos condóminos as despesas dos custos de reconstrução do edifício, se essa não for a vontade do condómino.

Os condóminos que não queiram participar nas despesas de reconstrução só podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos.

Quando a destruição de uma parte do edifício representar apenas 1/4 ou menos do seu valor, podem os condóminos deliberar a reconstrução do edifício, por deliberação que carece de maioria do número de condóminos e do capital investido no edifício.

O quórum exigido para esta deliberação é excepcional, pois exige a dupla maioria (número de condóminos e do capital investido) para a deliberação sobre a reconstrução do edifício. No caso de os condóminos deliberarem a favor da reconstrução do edifício e nem todos quererem participar nas despesas de reconstrução, podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos – que podem ser por si escolhidos.

A destruição completa de um edifício extingue o regime da propriedade horizontal.

Reparações indispensáveis e urgentes

As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, artigo 1427º (Código Civil).

A administração das partes comuns compete à assembleia do condomínio e ao administrador, cabendo a este último (entre todas as tarefas atribuídas por lei e pela assembleia) tomar as diligências imprecindíveis para que se proceda às reparações necessárias nas partes comuns.

No entanto, a lei prevê uma excepção a esta regra quando as reparações a realizar nessas partes assumam carácter indispensável e urgente. A licitude desta excepção depende da comunicação ao administrador do condomínio por parte do condómino afectado, da necessidade da reparação e, ou, solicitação da convocação de assembleia para decidir sobre tal matéria. A este requisito de comunicação prévia ao administrador do condomínio, é ainda necessário que acresça a omissão ou impedimento deste em concretizá-la.

Assim, sendo, na falta ou impedimento do administrador, os condóminos estão obrigado a proceder às reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns, podendo a inércia ou omissão da prática dessas reparações, quando prejudiquem qualquer condómino, ter como consequência o pagamento de uma indemnização pelos prejuízos sofridos.

Quem suporta as inovações?

Obras de inovação são as que trazem algo de novo ao edifício em benefício do condomínio, modificando as coisas ou partes comuns, como por exemplo, a montagem de painéis solares, a instalação de um elevador ou a substituição da porta de entrada por outra mais segura.

A obra inovadora altera o estado em que o edifício é recebido pelos condóminos, não cabendo neste conceito simples reparações das coisas ou partes comuns que visam apenas repô-las no estado que se encontravam no inicio da sua utilização.

As despesas com as obras de inovação ficam, regra geral, a cargo dos condóminos em proporção do valor das suas fracções.

Mesmo os condóminos que não as tenham aprovado devem participar para as respectivas despesas. Posteriormente, se assim o entenderem, poderão recorrer ao tribunal para fundamentar a sua recusa. Em caso de sentença favorável, terão direito a reaver o pagamento efectuado.

Normalmente, os tribunais consideram a recusa fundamentada quando se trate de uma oposição a obras de natureza supérflua ou cujo valor não seja proporcional à natureza do edifício.

Ainda que a recusa do condómino na participação das obras de inovação seja fundada, este poderá mais tarde usufruir delas, desde que para o efeito pague a quota correspondente às despesas de execução e de manutenção, tidas até à data da sua decisão em usufruir da inovação.

Patologias construtivas condicionam estado dos edifícios

O ciclo de vida de um edifício é um termo de gestão de imóveis que contempla, para além da elaboração do projecto e construção, todas as vertentes relacionadas com o uso, manutenção, conservação, reabilitação e demolição do edifício.

A presença de patologias construtivas nos edifícios revela a existência de uma enfermidade cujas causas podem ser diversas e que vão desde a etapa do projecto até às condições de uso.

A experiência demonstra que as principais causas que provocam as falhas na envolvente dos edifícios, principalmente em alvenarias e revestimentos, tem sua origem em:

1. Defeitos a nível de projecto;

2. Desconhecimento do comportamento de diversos elementos e materiais;

3. Incompatibilidades dos materiais;

4. Deficiência no controle de execução;

5. Escassez de mão-de-obra especializada;

6. Condições de uso que não foram devidamente previstas;

7. Modificação do destino dos locais;

8. Falta inadequada de manutenção da construção.

Para minorar e corrigir as patologias de construção, a manutenção periódica dos diversos elementos da construção é uma prática aconselhável.

Todo o tipo de manutenção gera custo. Todavia, esse custo deve ser entendido como um investimento de modo a evitar incorrer em custos muito maiores que podem ocorrer a curto e médio prazo.